Deregulating the housing market

The domestic real estate market remains in the dumps. Housing prices have been plunging and transactions are rare. The prolonged sluggishness has taken a heavy toll on the realtors, construction companies and ordinary households.

Families are unable to move into a new house because they can’t sell the one they are living in. Rent prices - both short and long term - have shot up due to excess demand. But at the end of the day, those without homes are not the ones hurt the most by the sluggish real estate market.

Realtors, moving companies, architects and interior designers - a popular line of business for many self-employed people - are out of work.

Jeonse prices have also been rising. Apartment and home buying is in the doldrums because buyers are still waiting for the market to bottom out. As a result, house and apartment owners have been forced to lease out their properties rather than sell.

The inconsistencies in real estate policies that sway from harsh measures to stave off speculative buying, to deregulation to help the market must be fixed. Now that there are nearly no signs of speculation with housing prices on a downward trend, regulatory measures would be of no use.

The government last year announced aid measures to revive the real estate market six times, hoping to rein in speculative buying. But the policies failed to pump life into the market.

Many in the industry believe the regulations could be revived and strengthened at some point. The government has left an oversight cap on the capital’s most affluent area in southern Seoul - Gangnam, Songpa and Seocho Districts - and has been suspending double-taxation on owners of multiple houses without fully lifting it. Such uncertainties are scaring off potential buyers in the market.

Authorities must remove the ambiguities in real estate policies and need to formulate an entirely new approach. The government must shift its priority to stabilizing the market through supply instead of price interference.

The government should not refrain from exhibitionist and ambitious housing projects. The price caps should be scrapped and financing restrictions also must go.

The market will naturally pick up once it is sure that there won’t be any more government interference.

주택거래 실종의 최종피해자는 서민
냉탕·온탕식 규제정책으론 안 통해
시장 자율로 주택수급 이루어져야

부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 주택 값이 떨어지는 것은 차치하고라도 값이 내려도 도무지 거래 자체가 이루어지지 않는 것이다. 주택거래의 실종은 부동산 중개업소나 주택건설업계에 직접적인 타격을 주는 것은 물론 이와 연관된 서민생활에 심대한 영향을 미친다. 집이 팔리지 않으니 새 집을 살 수도, 이사를 하기도 어렵다. 이 때문에 중산층의 전세수요가 몰리고, 오른 전세값을 마련하기 어려운 서민들은 월세로 밀려난다. 전·월세값이 다락같이 오르는 이유다. 결국 부동산 시장 침체의 최종 피해자는 집 없는 서민들로 귀착되고 만다. 대표적인 서민 업종인 부동산중개업이나 이사업, 주택수선 및 보수업체가 일감이 없어 손을 놀리는 것도 직간접적으로 서민들의 살림살이를 팍팍하게 만든다.
최근 주택시장이 얼어붙은 데는 구조적인 요인과 정책적인 요인이 함께 작용하고 있다. 급속한 노령화로 직접적인 주택수요와 집값 상승에 대한 기대수요가 동시에 줄어든 것은 인위적으로 어찌할 수 없는 구조적인 요인이다. 그러나 투기억제와 경기부양 사이에서 냉탕·온탕을 거듭해온 각종 규제정책은 차제에 확실하게 손을 볼 필요가 있다. 특히 추세적인 집 값 하락이 예상됨에 따라 주택투기의 가능성이 거의 없어진 마당에 규제를 통한 부동산 경기조절 정책은 더 이상 실효성과 정당성을 갖지 못한다.
사실 정부는 지난해 여섯 차례나 부동산 대책을 쏟아 내면서 과거 부동산 투기 억제를 위해 도입했던 각종 규제를 거의 다 풀었다. 그러나 이러한 규제 완화책 역시 주택경기를 살리기 위한 임시방편적인 성격이 강하다. 규제를 통한 부동산 정책의 완전 포기라고 보기 어려운 것이다. 정부가 언제든지 규제를 다시 강화할 수 있다는 전제가 깔려 있기 때문이다. 마지막 남은 규제인 서울 강남 3구의 투기지역 해제를 마냥 미루고 있는 것이나, 다주택자에 대한 양도소득세 중과제도를 완전히 폐지하지 않고 임시로 적용을 유예하고 있다는 것이 그 방증이다. 우리는 이 같은 정책의 불확실성이 주택거래의 실수요를 가로막는데 큰 몫을 하고 있다고 본다.
주택정책의 불확실성을 제거하면서 주택거래가 살아나도록 하기 위해서는 주택정책의 근본적인 전환이 필요하다. 우선 정부 주택정책의 목표를 주택가격의 등락이 아니라 주택수급의 안정으로 바꿔야 한다. 또 주택의 수급도 규제가 아니라 가급적 시장 자율로 이루어지도록 한다는 원칙을 확립해야 한다. 또한 보금자리 주택처럼 시장원리에 역행하는 정부 주도의 전시적 주택사업을 벌이지 말아야 한다. 무엇보다 주택분양가 상한제와 같은 인위적인 가격억제정책을 폐기하고, 금융회사의 위험관리 목적인 총부채상환비율(DTI)같은 금융규제를 획일적인 부동산 대책으로 동원하지 말아야 한다. 정부가 부동산 규제정책을 포기하고 주택수급이 시장에서 자율적으로 이루어진다는 믿음이 정착되면 주택거래는 자연스럽게 되살아날 수 있을 것이다.