In New York, rent control works
Housing prices in New York City are astonishingly high. In Manhattan, it is easy to find a one-bedroom apartment that goes for over $3,000 a month. So many tenants share an apartment, one using the bedroom and the other the living room to share the burden.But some of the apartments in exclusive neighborhoods in Manhattan are rented for far less than the market value. They are the “rent stabilization” units. According to a special law made in 1969, landlords cannot raise the rent as they wish. The NYC Rent Guidelines Board, consisting of tenant and landlord representatives and housing specialists, meets every year to determine the rate of increase. As a result, some apartment units are rented for less than $1,000 after being under rent stabilization for a long time. And many units are affected by this law, about one million out of 22 million units in New York City.
At the end of June, a historic precedent was set after 46 years of rent stabilization history. The board froze one-year leases for the first time and limited two-year leases to a 2 percent increase. Landlords protested that costs are rising, but millions of tenants rejoiced. Freezing the rent was one of New York Mayor Bill de Blasio’s campaign promises. This year, all nine positions of the Rent Guidelines Board were filled with de Blasio appointees, making his pledge into a reality.
In the heart of global capitalism, the rent freeze is especially meaningful. In mainstream economics, a regulation artificially controlling a price is generally seen negatively as it distorts the market and leads to various adverse effects. New York’s rent stabilization also has side effects: Old facilities are often left unfixed. As soon as the rent freeze was approved, landlords threatened that various services would be compromised, and that tenants would suffer as well.
But the authorities don’t regulate the rent arbitrarily. The rent increase is determined based on price, real estate tax, water and sewage charges and maintenance costs. Apartment developers and landlords are offered tax abatement for 10 to 20 years. This tax incentive attracts many newly constructed and reconstructed apartments to the program.
New York is active about rent regulation regarding housing stability for the working class, based on an understanding that a society that neglects the working class has no future. How about Korea? Tenants who cannot afford the rising rent are pushed out of the city, a tragedy that must not be ignored. Politicians and the government have failed to come up with working plans, and they are either incompetent or delinquent in their duties.
The author is a New York correspondent of the JoongAng Ilbo.
JoongAng Ilbo, July 14, Page 30
by LEE SANG-RYEOL
뉴욕시의 주거비는 살인적이다. 맨해튼에선 방 하나 짜리 아파트 월세도 300만원을 넘기 십상이다. 어지간한 수입으론 감당이 어렵다. 그러다보니 세입자가 자신은 방을 쓰고, 거실은 세를 놓는 경우가 드물지 않다. 월세 부담을 절반으로 줄일 수 있어서다. 그런데 맨해튼 번화가에도 집세(렌트)가 시세보다 훨씬 저렴한 아파트가 적지 않다. 이른바 ‘렌트 안정화 아파트’다. 이들 아파트는 1969년 만들어진 특별법 적용을 받는다. 집주인은 렌트를 마음대로 올릴 수 없다. 세입자와 건물주 대표, 주택 전문가들로 구성되는 시 산하 위원회(RGB)가 렌트 인상 한도를 정한다. 그 결과 월세가 100만원이 안되는 아파트도 있다. 오랫동안 렌트 인상이 제한됐기 때문이다. 물량도 적지 않다. 뉴욕시 아파트 220만채 가운데 약 100만채가 해당된다. 하지만 렌트가 싸고 안정적이다 보니 시장에 나오기 바쁘게 사라진다. 지난달 말, 렌트 안정화 아파트 46년 역사에서 사건이 벌어졌다. 위원회가 1년 임대 아파트의 렌트를 동결한 것이다. 2년 임대는 렌트 인상폭이 2%로 제한됐다. 집주인들은 "다른 물가 다 오르는데 렌트 동결이 웬말이냐"며 불만을 터뜨렸지만, 수백만 세입자들은 임대료 걱정을 덜었다며 환호했다. 렌트 동결은 빌 더블라지오 뉴욕시장의 공약사항이다. 올해 RGB 위원 9명 전원이 더블라지오가 임명한 인사로 채워지면서 렌트 동결은 한층 탄력을 받았다. 세계 자본주의의 심장으로 불리는 뉴욕에서 벌어진 ‘가격 동결’은 의미심장한 측면이 있다. 주류 경제학에서는 가격을 인위적으로 억누르는 규제가 대개 바람직하지 않은 것으로 묘사된다. 시장이 왜곡돼 갖가지 부작용이 속출하기 때문이다. 공급이 줄어드는 것도 그 중 하나다. 분양가 상한제가 그런 사례다. 뉴욕의 렌트 규제라고 부작용이 없을리 만무하다. 낡은 시설이 제대로 보수되지 않은 채 방치되기 일쑤다. 이번에도 렌트 동결안이 통과되자마자 집주인들은 "물가를 감안하면 각종 서비스를 줄일 수밖에 없고, 이는 세입자들의 고통으로 돌아갈 것”이라고 으름짱을 놨다. 돋보이는 것은 뉴요커들의 자본주의적인 발상이다. 공권력이 렌트를 막무가내로 규제하는 것이 아니다. 렌트 인상폭은 물가, 부동산 세금, 상하수도 요금, 유지 비용 등을 면밀히 따져 결정된다. 무엇보다 아파트 개발자나 집주인에겐 10~20년의 세금 감면 혜택이 주어진다. 이 세금 인센티브가 신축ㆍ재건축 아파트 상당수를 렌트 안정화 프로그램 안으로 끌어들인다. 가격 규제의 한계를 세금 인센티브가 보완하고 있는 셈이다. 뉴욕시가 렌트 규제에 적극적인 것은 서민들의 주거 안정을 위해서다. 그 밑바탕엔 서민들이 밀려나는 사회엔 미래가 없다는 절박감이 있다. 그렇다면 한국은? 치솟는 전세값 때문에 도시를 떠도는 전세난민 현상은 방치돼선 안될 비극이다. 그런데도 정치권과 정부의 대책이 부족한 것은 무능인가, 직무유기인가. 이상렬 뉴욕 특파원
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