An alarming apartment situation

Real estate prices in southern Seoul are sizzling. The hottest are apartment complexes set for rebuilding. They stretch from Gaepo-dong in the east to Banpo-dong and Apgujeong-dong in the middle to Yeouido-dong and Mok-dong in the west. Home values are said to jump 10 million won ($8,500) overnight in some places. Some rose 100 million won in two weeks and 300 million won in a month.

The smallest unit at the Shinhyundai apartment complex in Apgujeong-dong, just 85 square meters (915 square feet), sold for 1.4 billion won two months ago. The price today? 1.6 billion won.

There are signs of speculation. Even realtors are advising discretion.

It is not normal for the sale price of a redevelopment apartment unit to fetch 50 million won per square meter when the economy overall is receding. But we see little interference from authorities except for checking bank loans. Meanwhile, the discrepancies in home value between southern Seoul and other areas are widening fast.

The overheating stems initially from record-low interest rates. Ample liquidity has centered on areas in southern Seoul. The government is partly at fault for distorting the market. Real estate regulations were recklessly lifted by the former deputy prime minister for economy, Choi Kyung-hwan, to stimulate the economy. Reconstruction restrictions were eased along with housing loan regulations. Too much was liberalized too fast.

The problem is authorities are turning a blind eye to the fallout. They are wrong if they believe heat from the real estate market warms up other parts of the economy. Gone are the days when high home values aid the economy. No matter how hot homes in southern Seoul become, prices elsewhere remain cold.

Real estate recovery has its limits due to demographic factors. The polarization in real estate prices could increase inequality. Society could become divided as wealth is passed down through assets.

The government must rein in the real estate market. It should consider a cap on sale prices or a 50 percent tax on excessive profits from southern Seoul apartments. In the longer run, the northern Seoul residential areas need to be redeveloped. Investors should also restrain themselves.

oongAng Ilbo, June 15, Page 30

지방은 차가운데 강남만 투기 열풍 한달 새 2억 원 껑충, 이게 정상인가 대출·분양가 규제 등 적극 검토해야
이달 들어 강남 부동산 시장이 후끈 달아오르고 있다. 주로 재건축 단지다. 개포에서 시작해 반포→압구정→목동→여의도까지 확산하고 있다. 자고나면 1000만원씩 오른다는 얘기도 나온다. 2주 만에 1억원, 한 달 새 3억원 넘게 오른 곳도 있다. 압구정동 신현대의 가장 작은 평형인 85㎡아파트 값은 두 달 전 14억원에 거래됐지만 최근 16억원으로 뛰었고 그나마 지금은 매물도 자취를 감췄다. 송파구 잠실주공 5단지, 반포 주공아파트, 개포동 1단지 등도 비슷하다. 이미 투기 조짐이 뚜렷하다. 현지 부동산 중개업자들이 "너무 올랐다"며 투자에 신중하라고 당부할 정도다.
경기는 가라앉고 있는데 강남 재건축 아파트만 평당 분양가가 5000만원까지 치솟는다는 건 도무지 정상이라고 볼 수 없다. 그런데도 정부 당국은 팔짱을 낀 채 지켜보고 있을 뿐이다. 금융당국이 대출 동향을 점검하는 게 고작이다. 그러는 사이 지방과 강남 간 부동산 양극화는 갈수록 커지고 있다.
과열의 1차 원인은 초저금리다. 크게 늘어난 부동자금이 강남 재건축에 몰렸다. 하지만 정부가 시장을 왜곡한 책임도 크다. 직전 최경환 경제팀은 집값을 띄워 경기를 살리겠다며 규제를 무차별 풀었다. 전매제한 완화, 재건축 초과이익 환수제 유예, 청약 1순위 요건 완화, 분양가 상한제 폐지에 이어 재건축 주민동의 요건을 2분의1 찬성으로 완화했다. 여기에 빚을 내 집을 살 수 있도록 가계대출 규제도 크게 완화해줬다. 시장을 정상화하는 데 그쳤어야 하는데 과하게 약을 쓴 것이다. 재건축 시장으로 돈이 몰릴 여건이 차고 넘칠 정도였으니 이래놓고도 시장이 과열이 안 되길 바라면 그게 비정상일 것이다.
그런데도 정부가 뒷짐 진채 나몰라라 하는 것은 이해하기 어렵다. 혹여 지금껏 강남발 부동산 훈풍을 기대해 손 놓고 있다면 오산이다. 강남 재건축이 경기 부양을 이끄는 시대는 지났다. 강남이 아무리 달궈진들 지방은 차갑다. 고령화·저출산 시대의 덫이다. 올 들어 지난달까지 전국 주택가격은 0.09% 올랐다. 강남을 빼면 사실상 제자리 걸음이다. 강남대 비강남의 부동산 양극화는 또 다른 불평등을 부를 수 있다. 토마 피케티의 주장대로 '자산에 의한 부의 대물림'을 부추겨 사회를 크게 갈라놓을 수도 있다. 강남과 비강남의 대립구도가 만들어지는 것은 피해야 한다.
시장의 혼탁과 투기 광풍을 더 이상 방치해선 안 된다. 정부는 가능한 수단을 동원해 과열을 막아야 한다. 모니터링을 강화하고 투기세력을 가려내는 것은 기본이다. 재건축 때 초과이익의 50%를 환수하는 초과이익 환수제나 분양가상한제를 예외적으로 강남 아파트에 적용하는 방안도 고려할 수 있다. 장기 과제인 강북 개발 등 대체재 개발도 서둘러야 한다. 질질 시간만 끌다가 타이밍을 놓치면 호미로 막을 것을 가래로도 못 막게 된다. 투자자들도 신중해야 한다. 경제가 안 좋고 지방 부동산은 다 시원찮은 데 강남 아파트만 나 홀로 고공행진을 계속할 수는 없다.