Toward a lasting and stable supply (kor)

The government has toughened the standards for evaluating the safety of new apartments in redevelopment projects. Among the various factors affecting the safety of new buildings, the authority plans to raise the share of structural stability to 50 percent from 20 percent, while lowering the share of appropriate residential environment to 15 percent from 40 percent.

State-level public organizations will also be required to join the safety inspection to ensure stricter review and approval for redevelopment projects across the country. That means the authority for approving redevelopment projects will be handed over to the central government from local governments. That will surely make it more difficult to start rebuilding old apartment complexes even when they do not have serious structural problems.

The measures are aimed to cool the prices of apartments in Gangnam, southern Seoul, upon judgment that their value has been inflated on expectations for redevelopment. Redevelopment potential has fanned speculation all across Gangnam. Tighter regulations on redevelopment, therefore, are necessary. The bubbles may fizzle out if there are lesser expectations that residential properties can be redeveloped without difficulty when they reach a certain age.

But the measure can stoke side effects. The regulation would hurt supply in Gangnam and other parts of Seoul where population density is severe due to better education and other infrastructure. As a result, existing home prices could shoot up further.

Concerns about supply shortage often raise home prices. To ease concerns, the government must come up with additional measures to meet demand for upscale home-seekers. It must consider creating a comfortable residential infrastructure outside Gangnam. In order not to repeat the real estate mess of the Roh Moo-hyun administration, the government must provide a lasting and stable supply plan on top of the cap on demand.

JoongAng Ilbo, Feb. 22, Page 34

정부가 아파트 재건축사업의 첫 단계인 안전진단 기준을 대폭 강화했다. 안전진단 평가 항목에서 구조 안전성 비중을 20%에서 50%로 높이고, 주거환경 비중은 40%에서 15%로 낮추기로 했다. 안전진단 실시 여부를 결정하는 현지조사 단계에 공공기관이 참여하도록 했고, 사실상 ‘재건축 적합’과 다름없었던 ‘조건부 재건축’도 공공기관의 적정성 검토를 거치도록 했다. 자치단체가 갖고 있던 안전성 판단 권한을 사실상 중앙정부로 이관하는 셈이다. 한마디로 구조적으로 큰 안전 문제가 없으면 단순히 살기 불편하다는 이유로 재건축에 들어가기 어렵게 됐다.
이번 방안은 서울 강남 재건축이 집값 불안의 진앙이 되고 있다는 판단에 따른 것이다. 실제로 강남 재건축 시장의 비정상적 과열은 투기 세력의 온상이 되면서 가격 거품을 키워 왔다. 이런 점에서 재건축 규제는 불가피한 측면이 있다고 판단된다. 연한만 채우면 재건축이 될 것이라는 과도한 기대감이 해소되면서 초기 단계 재건축의 가격 거품이 꺼질 것이라는 전망이 나오고 있다.
문제는 부작용이다. 특히 재건축 규제가 서울 시내, 특히 강남 지역의 새 아파트 공급 부족으로 이어질 것이라는 우려가 크다. 이 때문에 정부의 시그널(신호)을 시장이 거꾸로 받아들여 오히려 집값 상승을 부추길 가능성도 없지 않다. 사실 재건축 규제에 따른 공급 부족 문제가 실제로 나타나려면 최소 수년이 걸린다. 그런데도 공급 부족 우려가 집값 상승의 재료가 되는 이유는 기대감과 불안감 때문이다. 이런 불안 심리를 잠재우기 위해서는 고급 주거 수요에 걸맞은 공급책을 확실히 제시할 필요가 있다. 비강남 지역에 강남 지역 못지않은 고급 주거 단지를 조성하는 방안을 검토해야 한다. 노무현 시대 부동산값 폭등의 악몽을 되풀이하지 않으려면 수요 억제에 그치지 않고 지속적이고 안정적인 공급이 병행되는 방법밖에 없다.