Daehangno icon becomes a hub of innovation

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Daehangno icon becomes a hub of innovation


The former home of publishing company Samtoh has turned into a media and learning space known as 001. [00GROUND]

After Seoul National University moved their campus to Sillim-dong, southern Seoul in 1975, the Daehangno neighborhood in central Seoul was left empty. Soon after, in 1979, architect Kim Swoo-geun built an office building for Samtoh, a publishing company in the center of the freshly vacated district, shortly after Kim Jae-soon, the founder of Samtoh, had purchased the land in celebration of his company’s tenth anniversary.

What makes this building special is not only the history behind its foundation but also the design of the structure. The architect used columns to hold up the building which made the first floor an open area connecting to three sections where people can come in and out of the building.

Knowing that this place would be perfect for those passing by to take refuge, the landowner and CEO of Samtoh decided to allow the first floor to be freely used by the public.

Now, the one-time Samtoh office building has now turned into an education and media center for young entrepreneurs and dreamers with its re-opening on Feb. 27. The center is called 001 and it was made possible thanks to 00Ground, which is the company that bought the building for the purpose of giving people a place to experiment with education and media.

Real estate investment firm 00Ground invests in companies, organizations, and funds with the intention of generating a beneficial social impact alongside a fair return.


The fifth floor terrace of 001, on the left, is an open space for innovation, while the sixth floor is home to a podcast studio.

Recreated for the young

The building was named 001 as it is the first of hundreds of buildings the investment company plans to open that will not only be of public value, but also produce optimal return.

The building’s third floor is home to an alternative school called Future Class Net (FCN) Learning Lab and the fourth floor houses a number of media start-up companies in an open space environment, where many young entrepreneurs can interact with one another. The 001Stage on the basement floor is equipped to be used as a lecture space, while the sixth floor can be used as a podcast studio.

Although everything has changed on the inside, the only thing that has changed on the outside is the name on the building - from Samtoh to 00Ground, which reads gong gong ground in Korean.

Bae Su-hyun, 001’s landlord as well as 00Ground’s CEO worked together with architect Cho Jae-won, the CEO of architectural firm 01Studio, to renovate the building. The two CEOs shared an experimental mind-set which helped in perfectly renovating the interior. They wanted to create a space for the next generation to experiment with different ideas that will preserve the building’s purpose of social value as well as create return. “From the moment I saw this building, I constantly thought about how I could turn this space into a platform with an innovative function,” said Cho.


The fifth floor, known as the 001 Lounge, is where the learning center “Open College” operates out of.

However, this process of change was not easy - it’s harder to preserve something old than build something new.

The architect also felt the burden of having to be sensitive to the expectations of those who had memories in the Samtoh office. Cho mentioned, “The interior itself was very spacious so all I had to do was bring in furniture to fill the space, but I also had to think about how much to fix to serve the building’s new function.” In the end, the architect couldn’t decide by himself how to make that change.

So Cho worked side by side with a diverse set of people, from Samtoh’s building manager Park Eun-suk to Lee Dong-su, the head manager of architecture company Iroje, which used to be on the fourth floor, to look over the structure and share ideas about how to change the interior.

Cho explained, “At first, I didn’t understand why some of the spaces in the building were there. However, after going over the blueprints, I started to understand. Back when I was studying in the Netherlands, I had a part-time job remodeling old buildings in Amsterdam into hotels. When I went to city hall to ask for the building’s blueprints, they would give me ones that were dated way back 100 years ago. They kept records of every change in detail that went into the buildings throughout the years. They even recorded which parts of the building held historical value. I learned that you can make design principles once you have the background knowledge from previous records.”


The third floor features a library filled with resources related to education reform.

Keeping its roots

Even the previous Samtoh office went through a change when the subway station nearby expanded in the early 2000s. The building’s main exit door changed from the south side to the west side of the road. On the first floor, the cafe space went through multiple tenants, from Cafe Nandarang to Mildawon, then to Javacoffee, which was later replaced by Starbucks. The basement machine room was later transformed into a theater. Over the course of 40 years since its establishment, the building went through many renovations despite its unaffected outer appearance. Cho added that he realized the importance of changing the space to fit the needs of the potential tenants. He wanted to make a space where people could create innovative content.

He decided to keep the red bricks, and use different materials on the other parts of the building when needed. In order to soften the rough texture of the concrete on the inside of the building, he used wooden materials. There’s one place inside the building he decided to completely tear down - a brick wall next to the staircase. This area was on the fourth floor where many start-up companies would be communicating. He tore down the brick wall and instead made a glass wall, so that people could see through the space while going up and down the stairs.

“We now have many people using the building. Instead of one person renting out the space, it is a place where many people can reserve the area for a certain time period,” said Cho. He thought about the architect Kim Swoo-geun and what he did with the first floor, making it an open area shared by all people.

Cho recorded all the changes he made to the building so that even if someone in the future doesn’t agree with the remodeling done to the building, this record will be evidence to help bring the structure back to its original state. All of the building’s records can be found on 00Ground’s home page.

The building had its official opening on Feb. 27, and 00Ground’s CEO Bae Su-hyun described her method of management and investment to those in attendance. She articulated that many people who understood her company’s impact investment became shareholders and that she also had to take out a loan from the bank.


The first floor is an open area allowing for people to come in and out of the building through the front, back and side openings.

The CEO continued that she will come up with ways such as stocks and bonds to increase investment for her company. Bae set a goal for the company’s return rate to be higher than the commercial banks’ interest rate. She said that she will adjust the numbers as she manages the company “since it’s only the beginning process of this new project.”

Bae elucidated her thoughts on impact investments being incorporated in Korea. She was inspired by The Ethical Property Company and described that “it is one of the largest social businesses in the United Kingdom conceived out of a desire to create a quality space that co-operatives and other social impact and charitable businesses could afford to operate from. People who agree with the company’s values would invest, providing the company capital. Currently they have 23 centers in nine different cities within the United Kingdom.”


In the basement is the 001Stage, left, where events and lectures are held. A multi-purpose space open for anyone to use, right, is also available inside the newly refurbishing building. [00GROUND]

She believes that many Korean investors will also be interested in being a part of this ethical investment strategy.

Her future plans are to continue to buy and preserve valuable estates and turn them into new meaningful places.

“001 is a place for new education and media, and in the future, I would like to create spaces for women as well as for youth,” said Bae.

She continued, “They will be places used to solve issues. I think when people come together on a team, an impact is inevitable.”

BY HAN EUN-HWA [sung.jieun@joongang.co.kr]

임대수익 대신 공익 … 붉은 벽돌 건물의 이유 있는 생존기

40년 전, 그 건물에 뿌리내린 유전자는 남달랐다. 서울대학교 캠퍼스가 관악구 신림동으로 이전한 뒤 허허벌판이던 대학로 터에 1979년 지어진 샘터 사옥은 필로티 구조로 1층의 상당부분을 비웠다. 건물을 설계한 건축가 김수근(1931~86)은 이 공간을 마당과 세 갈래 길로 만들었다. 공공건물도 아닌, 출판사 샘터의 사옥이었다. 당시 창간 10주년을 맞아 조금씩 저축한 돈으로 사옥을 처음 지었다는 건축주(고 김재순 샘터사 창업자)는 임대수익이 가장 좋은 1층을 공공(公共)에 양보했다. 도시가 자라나며 건물 삼면으로 차차 길이 만들어졌고, 샘터사 1층은 행인들에게 사통팔달 교통 요충지가 됐다. 사익보다 공익을 더 생각한 건축가와 건축주가 꿈꾼 미래는 그렇게 현실이 됐다.

대학로 문화 발신지에서 교육ㆍ미디어 실험장 된 옛 샘터 사옥
샘터 사옥은 최근 ‘공공일호’라는 이름으로 새출발 했다. 선한 투자를 목표로 하는 부동산 투자ㆍ관리 회사인 공공그라운드(대표 배수현)가 건물을 매입해 미래를 위한 교육ㆍ미디어 실험장을 만들었다. 선한 집이 선한 영향력을 주려는 새 주인을 제대로 만났다. 1층의 길, 빨간 벽돌, 담쟁이 넝쿨을 모두 보존한 채 혁신의 ‘새 샘터’가 된 공공일호에 중앙SUNDAY S매거진이 다녀왔다.

‘적정 수익을 거두면서 공공 가치를 만들어내는 건물 수백 호 중 일호’라는 뜻에서 공공일호라는 이름을 얻은 건물에 새로 깃든 세입자들은 젊었다. 3층에 자리한 대안학교 거꾸로캠퍼스에 가면 ‘놀다 보니 슈퍼맨 웃다 보니 어벤져스’가 됐다는 10대들이 난장을 펼치고 있다. 공유 사무실로 쓰고 있는 4층에는 미디어 스타트업들이 들어섰다. 칸막이가 거의 없이 열린 공간에서 청년 벤처사업가들이 서로 소통하고 있다. 지하 1층 파랑새 소극장은 실시간 송출 장비를 갖춘 강연장으로, 꼭대기 6층 공간은 팟캐스트 스튜디오로 바뀌었다.

교육ㆍ미디어 실험장이라는 새 용도 덕분에 내부는 시끌벅적해졌지만, 건물 외관은 그대로다. 샘터라는 간판이 공공그라운드로 바뀌었을 뿐. 40년 전 샘터를 지을 당시의 건축주와 건축가처럼, 공공일호의 건축주와 건축가 조재원(공일스튜디오 대표)은 실험정신으로 의기투합했다. 건물의 사회적 가치를 보존하면서 적정 수익률을 올릴 수 있는, 다음 세대를 위한 실험 공간으로 만들겠다는 것이다. 조 대표는 “건물을 살 때부터 함께 돌아보면서 옛 건물을 혁신적인 기능을 가진 플랫폼으로 바꿀 수 있을까 고민도 많이 했다”며 “하지만 새 것이 오래된 것 안에서 뿌리 내려 새로운 가치를 구현하는 장소로 거듭날 수 있을 것이라는 건축주의 의지가 강했다”고 전했다.

새로 짓는 것보다 보존하는 게 더 어렵다
샘터 사옥이 공공일호가 되기까지는 과정도 남달랐다. 건축가는 창작의 나래를 펼치는 대신 원칙부터 세워야 했다. 무엇을 남기고, 무엇을 바꿀 것인가.

샘터 사옥을 추억하는 사람들이 많은 것도 건축가에게 부담스러운 일이었다. 조 대표는 “직전까지 임대 공간으로 썼던 터라 가구만 들이면 공간을 바로 쓸 수 있긴 한데, 새 기능을 위해 어느 정도 선에서 고쳐나가야 할지 고민스러웠다”고 말했다. 가치 판단의 문제였다. 건축가 혼자 결정할 수 없는 일이었다.

그래서 공론화했다. 샘터에서 건물 관리를 맡았던 박은숙 이사, 샘터 4층에 한 때 깃들었던 건축사사무소 이로재의 이동수 소장, 건축주인 공공그라운드의 제현주 전 대표, 새로운 세입자가 될 씨 프로그램의 엄윤미 대표 등이 모여 앉아 자료를 공유하며 건물 읽기를 시작했다.

이전 자료가 잘 남아 있지 않은 여타 상업공간과 달리 샘터는 운이 좋은 건물이었다. 2000년대 초 건물 앞에 지하철역 엘리베이터가 만들어지면서 화단 일부가 훼손돼 복구하는 과정에서 박은숙 이사가 김수근 건축가의 건축사무소 공간에 관련 자료를 요청해 취합해 둔 공이 컸다. 김수근의 제자인 건축가 승효상(이로재 대표)이 세입자로 있으면서 건물의 크고 작은 증ㆍ개축 공사를 도맡아 한 덕에 꽤 다양한 자료가 남아 있던 것도 복이었다.

“처음에는 이해가 전혀 안 되는 공간이 많았어요. 자료를 읽고, 모자이크 잇듯 이어가니 변화 과정이 보이면서 이해가 되더라고요. 네덜란드 유학시절 암스테르담 관광지구의 오래된 건물을 호텔로 리모델링하는 아르바이트를 한 적이 있어요. 시청에 가서 해당 건물의 이전 도면을 달라고 하니 100년 전 도면까지 다 주더라고요. 자잘한 공사 기록이 다 남아 있었죠. 건물의 어떤 부분이 역사적인 가치가 있는지도 다 기록되어 있었어요. 기록이 바탕이 돼야 원칙을 세울 수 있다는 것을 배웠습니다.”(조재원)

샘터 사옥은 지하철역이 생기면서 건물 주출입구가 남쪽에서 서쪽 대로변으로 바뀌는 변화를 겪었다. 1층의 경우 카페 공간이 난다랑, 밀다원, 자바커피, 스타벅스로 계속 바뀌고, 샘터 화랑이 상업공간이 되면서 공간별 출입구도 많아졌다. 지하 기계실은 극장으로 변신했다. 40년의 세월 동안 겉은 같아 보였어도, 안은 치열하게 바뀐 흔적이 읽혔다. 그리고 그 흔적은 건축가에게 ‘그린 라이트’가 됐다. 조 대표는 “옛날 그대로 건물이 박제된 것이 아니라 오늘날의 필요에 맞게 굉장히 열심히 바뀌어 온 걸 알게 됐고, 혁신적인 콘텐트를 생산하게 될 새로운 세입자를 위해 필요한 공간을 만들어도 되겠다는 판단이 섰다”고 전했다.

붉은 벽돌은 살리고, 필요한 부분을 만들 때는 다른 재료를 쓰기로 결정했다. 무엇이 바뀌었는지 알 수 있게 하기 위해서다. 내부 콘크리트 마감의 거친 느낌을 줄이기 위해 나무 재료도 많이 썼다. 딱 한 군데, 허문 곳도 있다. 계단실 안쪽 벽돌 벽이다. 스타트업 기업들이 모인 공간이기에 소통이 중요했다. 벽돌벽 대신 유리벽을 세워 계단을 오르내리며 내부를 볼 수 있게 했다. 기존 건물에 손을 댔으니, 훼손이라고 볼 수 있을까. 조 대표의 항변은 이렇다.

“건물을 쓰는 주체가 다양해졌어요. 한 사람이 오래 임대하는 게 아니라 젊은 친구들이 시간대별로 공간을 대여해 쓰기도 하는 건물로 바뀌게 됐죠. 40년 전 1층에 길을 내어 사방으로 통하게 한 김수근 건축가라면 어떻게 했을까요. 샘터 사옥이 지켜야할 가치로 외부와의 소통을 꼽을 때, 계단 벽 허물기는 필요한 조치였습니다.”

조 대표는 이 모든 과정을 채증하듯 기록했다. 시간이 흘러 지금의 리모델링이 옳지 않았다고 판단되더라도, 이전 상태로 복구할 수 있는 근거가 될 터다. 공공그라운드 온라인 홈페이지에 가면 모든 기록을 볼 수 있다. 가치의 공론화다. 근현대 건축물의 보존 문제가 쏟아질 때 샘터사옥은 좋은 선례로 남을 것이다.

윤리적인 부동산 투자를 위하여
공공일호는 지난달 27일 공식 오픈했다. 이날 공공그라운드의 배수현 대표를 만났다. 공공그라운드의 운영 및 투자 방식을 물었다.

질의 :샘터 사옥 매입 자금은 어떻게 마련했나.
응답 :“공공그라운드의 선한 투자 방식(임팩트ㆍImpact 투자)에 공감하는 사람들이 주주로 참여했고 은행 대출도 받았다. 주식이나 채권 발행 등 앞으로 더 많은 사람이 참여할 수 있는 방식을 만들 예정이다.”

질의 :공공 가치도 추구하면서 적정 수익률을 낸다고 했을 때, 어느 정도를 말하나.
응답 :“시중 은행 금리보다 높은 정도의 수준을 목표로 한다. 시작단계인 만큼 운영하면서 맞춰 나가야할 듯하다.”

질의 :한국에서 부동산 임팩트 투자 모델이 가능할까.
응답 :“1998년 영국에서 설립된 ‘에시컬 프로퍼티 컴퍼니(ethical property companyㆍ윤리적 부동산 회사)는 영국 곳곳에 공유 사무실을 마련하고 가치가 맞는 사회적 기업 등에 시세보다 낮은 임대료를 받고 빌려주고 있다. 이 가치에 공감하는 사람들이 회사 주식을 사고 팔 수 있게 해 자본금을 마련하고 있는데, 현재 영국 내 9개 도시에서 23개 센터를 운영하고 있다. 한국 투자자들도 이같은 착한 투자 모델에 관심이 많다고 판단했다.”
질의 :앞으로의 계획은.
응답 :“가치 있는 공간을 꾸준히 매입•보존하면서 새로운 공간으로 만들어나갈 예정이다. 공공일호가 새로운 교육ㆍ미디어를 위한 공간이라면 여성의 공간, 청년을 위한 공간도 만들 수 있다고 본다. 문제 해결을 위한 공간이다. 연대의식 가진 사람들이 모여 시너지를 낼 수 있을 거라고 본다.”

한은화 기자
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