Supply side at last

The government of President Moon Jae-in, whose real estate policy entirely centered on reining in demand, finally revealed a major housing supply outline to add homes for 70,000 households in the inner capital region including an 8,000-unit residential complex in Yongsan, central Seoul. The bold plan came out this week as Moon celebrates his third year in office on May 10.

정부가 용산 철도 정비창 부지에 주택 8000가구 신축을 포함해 서울에만 7만 가구를 신규 공급하는 방안을 그제 발표했다. 문재인 정부 출범 3주년(10일)을 앞두고 나온 이번 '수도권 주택 공급 기반 강화 방안'은 가뭄 속 단비 같은 공급 확대 대책이란 측면에서 긍정 평가할 대목이 있다. 문재인 정부 들어 서울 도심에 내놓은 사실상 첫 대규모 공급 대책이기 때문이다.

Under Moon, the government has trotted out 18 real estate measures to cool off the property market. Multiple regulatory measures were criticized for exacerbating market uncertainties rather than helping to bring down prices. Most of the actions were regulations to stamp out speculation, but that also meant demand.

정부는 그동안 부동산 시장을 안정시킨다는 이유로 지난해 12·16대책까지 모두 18차례 대책을 쏟아냈지만, 가격을 안정시키기는커녕 시장 불안만 계속 키웠다는 비판을 받았다. 대부분의 기존 대책은 수요 억제를 위한 대출 규제 강화 등에 집중됐다. 3기 신도시 건설 계획까지 내놨지만 정작 수요가 가장 집중된 강남을 비롯한 서울에는 제대로 된 대규모 공급 확대 방안이 빠져 있었다.

Although some of them included new supplies including the addition of a third suburban mini-city, they did little to ease shortages of demand centered in inner Seoul.

전문가들이 시장 안정의 핵심은 원활한 공급 확대라고 줄곧 외쳤는데도 정부는 본질을 외면하고 변죽만 울렸다. 백약이 무효였던 것이 어쩌면 당연했다. 부자와 서민의 부동산 자산가치 격차만 키우며 줄곧 치솟던 부동산 가격은 정부 대책이 아니라 코로나19 사태가 터지면서 최근에야 겨우 하락세로 반전했다.

Even as experts repeatedly advised that a supply increase was the only solution to stabilize the market, the government went on its punitive way. As a result, the gap in value of homes in rich neighborhoods and the less rich only widened. Runaway apartment prices in Seoul were tamed through the outbreak of the coronavirus.

이런 상황에서 국토교통부가 뒤늦게라도 비현실적 정책에서 벗어나 눈에 띄는 공급 대책을 서울에 내놓은 것은 다행스러운 일이다. 다만 이번 조치가 일회성으로 끝나지 말고 기존 정책을 전환하는 본격적인 신호탄이 되길 바란다.

It is a relief the Land Ministry finally has decided to fix the supply end. The latest announcement should be start of a bigger change in real estate policy.

이번 대책만으로는 충분하지 않다. 공급 확대의 핵심 중 하나인 강남 재건축 규제 완화 방안이 빠져 있기 때문이다. 집권 여당인 더불어민주당은 4·15 총선 기간에 표를 의식해 마치 부동산 규제를 완화해줄 것처럼 솔깃한 공약을 꺼냈었다. 하지만 총선에서 압승한 이후 언제 그랬느냐는 듯 쏙 들어갔다.

The key to rationalizing apartment prices in Seoul would be the lifting of redevelopment regulations on aged apartments in Gangnam, southern Seoul. The Democratic Party during campaigning for April 15 parliamentary elections suggested it could remove some of real estate regulations. But no mentions have been made after its sweeping election victory.

재개발 규제 완화 대책도 큰 방향은 좋지만 이번 대책 수준으로는 많이 미흡하다. 서울 강북의 경우 수십 년 된 노후 단독주택과 다가구·다세대주택 단지가 수두룩하다. 이들 지역에서 계획적인 대규모 재개발을 활성화해 양질의 주택이 많이 공급되도록 하려면 좀 더 전향적이고 적극적인 정책 전환이 필요하다.

In northern Seoul, many multi-residential homes are decades old. If they come under planned development, they can provide new quality homes for many.

신규 택지가 극히 적은 서울의 특성을 고려한다면 재건축이든 재개발이든 토지의 효율성을 높일 수 있도록 용적률 인센티브를 통한 고층 개발을 유도하는 것은 유일한 대안이 될 수밖에 없다.

The offering Yongsan development is welcoming news. But the share of public rents for the underprivileged class should be capped at reasonable levels. Because of the value of the location in the heart of Seoul, many spaces should be allowed for the general public to meet market demand. If offerings for the greater public are restricted, the effectiveness of the supply action will be limited. Seoul has reserved public rents for young people in relatively popular neighborhoods, but they have been neglected due to high rents.

용산의 경우도 공급 확대 자체는 반길 일이지만, 공공임대 주택 비율이 과도하게 높지 않도록 해야 한다. 입지 조건이 좋아 땅값이 비싼 곳에는 민간이 중대형을 많이 공급해 수요를 충족시켜 줘야 시장 안정에도 도움이 된다. 자칫 공급 대책의 효과가 반감될 수 있다. 서울시가 청년 임대주택을 교통 요지에 대거 공급하고 있지만 임대료가 높아 현장에선 외면받고 있는 현실을 반면교사로 삼아야 한다.

JoongAng Ilbo, May 8, Page 30