The jeonse crisis, then and now (KOR)

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The jeonse crisis, then and now (KOR)

The author is the head of the financial team of the JoongAng Ilbo.

“Mom, are we moving again?” was the title of a series that ran on the cover of the JoongAng Ilbo beginning on March 22, 1990. It focused on people who were cornered by the soaring prices of jeonse, a long-term housing rental deposit in Korea. The series included an interview with the surviving family members of a man who killed himself after being unable to afford a 1.5 million-won ($1,250) hike in the jeonse amount. The youngest of four sisters, a nine-year-old, didn’t understand the situation and was smiling at her mother in the photo.
Over just a two-month period in 1990, 17 people were driven to suicide by increases in jeonse. For financially disadvantaged people, jeonse prices were a matter of life and death.
In the three years and two months from the end of 1986 through February 1990, the housing sale price of urban areas across the country rose 47.3 percent, while jeonse prices soared by 82.2 percent. The media suggested that if high-level government officials were living in rented homes, they wouldn’t allow the jeonse price go up so drastically.
There were many reasons that the lease deposit went up. With a weak U.S. dollar, low oil prices and low interest rates, real estate prices surged. A law in 1989 increased the housing lease term from one year to two years. People who were waiting to move into newly developed cities like Bundang added to that demand.
If the jeonse price increase had been left uncontrolled, the administration could have been in jeopardy. Various deregulatory measures incentivizing multi-unit rental housing were imposed. City developments in Bundang and Ilsan were accelerated. In 1991, housing prices finally dropped by 2.1 percent nationwide, and by 0.5 percent in Seoul.
The unprecedented housing supply — with two million new units flooding the market — worked. In an interview with the JoongAng Ilbo, then-secretary for economic affairs Moon Hee-gap, a mastermind of new city development projects, said, “Is there any other choice than building more homes when tenants killed themselves after housing prices rose by 20 to 30 million won?”
Currently, money is flowing in the market because of the zero percent interest rate. And a considerable number of potential home buyers are waiting for the completion of a third round of new cities and a price cap on new apartments.
A number of bills to protect the rights of tenants are awaiting legislative approval.
한애란 금융팀장
“엄마 또 이사 가?” 1990년 3월 22일 중앙일보 1면에 실린 연재 기사의 제목이다. 전셋값 폭등으로 벼랑 끝에 내몰린 서민의 삶을 다룬 기사였다. 오른 전셋값 150만원을 마련할 길 없는 처지를 비관해 아버지가 자살한 뒤 남은 가족의 인터뷰가 실렸다. 사진 속에선 네 딸 중 9살인 막내가 영문을 모르는 듯 절망적인 표정의 어머니를 바라보며 밝게 웃고 있었다. 1990년 두 달 남짓한 기간에 17명의 세입자가 전셋값 상승을 이유로 목숨을 끊었다. 전셋값은 가난한 이들에겐 생사가 달린 절박한 문제였다.  
1986년 말부터 1990년 2월 말까지 3년 2개월 동안 전국 도시지역 주택 매매가격은 평균 47.3% 오른 데 비해 전셋값은 82.2% 급등했다. “정부 고위관리들이 셋방살이를 한다면 다락같이 오르는 전셋값을 속수무책으로 보고 있겠느냐”며 온 언론이 질타했다.  
전셋값이 오를 이유가 차고 넘쳤다. 이른바 ‘3저 호황(저달러·저유가·저금리)’으로 시중 자금이 넘치면서 부동산 가격이 급등하던 시기였다. 1989년 말 법 개정으로 주택임대차 기간이 1년에서 2년으로 늘어나자, 1990년 초부터 집주인들이 2년치 임대료를 한꺼번에 올렸다. 여기에 분당 등 신도시 입주를 기다리는 대기수요까지 가세했다.  
이대로 두면 정권이 흔들릴 판이었다. 임대용 다가구주택 건설을 촉진하는 각종 규제 완화책이 쏟아졌다. 분당·일산 신도시 건설은 초스피드로 이뤄졌다. 그리고 1991년, 집값이 드디어 꺾였다(전국 –2.1%, 서울 –0.5%). 주택 200만호 건설이라는 유례없는 ‘물량 때려붓기’가 통했다. 신도시 건설계획 주역이었던 문희갑 당시 경제수석은 훗날 중앙일보 인터뷰에서 이렇게 말했다. “세입자가 자살하고 하루아침에 집값이 2000만~3000만원씩 뛰는데 집을 더 짓지 않을 수가 있나요.”  
2020년 여름-. 사방에서 전셋값이 무섭게 뛴다는 이야기가 쏟아진다. 제로금리로 시중 자금이 넘치는 데다, 3기 신도시와 분양가 상한제를 기다리는 청약 대기수요도 적지 않다. 전·월세 상한제, 계약갱신청구권제를 도입하자는 주택임대차보호법 개정안도 여러 건 발의돼있다. 30년 전 기사를 자꾸 다시 들여다보게 된다.  
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