Reimagining housing as a long-term deal: Instead of paying large sum up front, tenants agree to stay 10 years

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Reimagining housing as a long-term deal: Instead of paying large sum up front, tenants agree to stay 10 years

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Clockwise from left: The multiplex housing of Pungnyeon Villa suggests a new way of leasing and is located in Eungam-dong in Eunpyeong District, northern Seoul; The front entrance of the Yeoinsuk is shared by all tenants; The first floor of Pungnyeon Villa; Three families live together at Pungnyeon Villa; The terrace of the Pungnyeon Villa. [OH JONG-TAEK , KIM DONG-KYU]

As the cost of housing continues to rise, securing an affordable room in Seoul is no easy task, especially for those who have irregular incomes. But one building in the city guarantees no hikes in monthly rent for 10 years and no lump sum security deposits. The house is also customized for tenants so that they can use the space for work and rest. The building was created by a landlord who “hates the social structure in which money brings more money.”

It sounds improbable, but the house, which is called Pungnyeon Villa, does exist and is located in the neighborhood of Eungam-dong, northern Seoul.

Pungnyeon roughly translates to a year with abundant crops, and villa is widely used when referring to condominium-style housing in Korea.

The multiplex housing completed construction last year and three families moved into the four-story building last May.

Kim Eun-hee, a big-name scriptwriter who penned shows like the Netflix original series “Kingdom” and the tvN drama series “Signal” (2016), is the owner of the building.

The three families who have settled down at the Pungnyeon Villa may seem lucky, but architect Im Tae-byung, one of the tenants and the one who initiated the Pungnyeon Villa project, said “This house is a win-win for both tenants and the landlord.”

The way the Pungnyeon Villa is crunching numbers is different from other players in the real estate market, but it suggests some new possibilities.

The land was purchased at relatively low prices, and construction and the management of the building were carried out by experts.

One of the most appealing elements of the building is that it does not require security deposits. Tenants pay between 450,000 won ($380) and 700,000 won a month for rent depending on the size of their residential space, but one string is attached. The residents must reside in the building for 10 years. Each household’s rent stays the same for the entire 10 years.

To put it another way, the landlord does not have to worry about vacancies for that period of time.

“People working inside the real estate world assume that a landlord usually spends two out of 10 years without tenants [for a single building on average], but the landlord [at Pungnyeon Villa] does not have to worry about losing tenants,” said Kim Hana, the head of Seoul Social Standard, also known as 3siot, a social venture that constructs and manages shared housing. The company is in charge of managing Pungnyeon Villa.

“In addition, the landlord can expect a further rise in land prices,” Kim added.

The three families under the roof of the Pungnyeon Villa have known each other for a long time.

They launched a cooperative union in 2015 to build a house for themselves. There were more people in the beginning, but many of them opted out due to a lack of funds.

Two years into the project, it was on the verge of collapse, but the project gained momentum as Kim joined the housing project as an investor.

Kim is an acquaintance of Oh Su-jin and Kim Yeo-jin, one of the three families residing at the villa.

“A lot of people told me I should get a building in Gangnam [southern Seoul] with the money I earned, but I felt like it wasn’t right for me,” said Kim, who debuted as a writer with the 2006 film “Once in a Summer.”

“I learned about this project and I thought it was a good opportunity for me because I don’t have to be involved in the overall process from land purchase to construction to leasing and management,” Kim added.

When Kim joined the project, Im began searching for land and found a one-story old house built on 134.9 square meters (1,452 square feet) of land, facing north. The house was surrounded by six other buildings.

The house didn’t have many desired conditions, but Im saw potential in it.

“I thought the house was still good because it is close to a stream nearby and the house overlooked the stream between surrounding buildings.”

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Yeoinsuk is scriptwriter Kim Eun-hee’s other housing project. [KIM DONG-KYU]

Im is an architect, but he was not involved in the design for the Pungnyeon Villa. Instead, he asked another architect, Kim Dae-kyun, to design it.

“This is the house that I’m going to live in, so I thought I might get easily carried away while working on it. So I asked someone else,” said Im.

It was a daunting project. The land was not an ideal shape to build a house and the house also had to meet the diverse needs of tenants.

But Kim willingly accepted the offer. “I have long been wanted to do this kind of project that can please the varied demands [of clients].”

Most multiplex housing divides each household by floors, but the Pungnyeon Villa doesn’t follow that old formula. Instead, it is split between working space and everyday space. The overall space is designed to encourage tenants to mingle with each other.

On one corner of the first floor, there is a snack bar for everyone to enjoy while the other part of the first floor and the second floor are used by Im and his family. The second and third floors are reserved for illustrator Heo Hyun-gyeong, and the third and fourth floors are occupied by writer couple Oh and Kim, mutual friends of Kim the writer.

Another characteristic of the villa is that each household has some space carpeted with stone tiles where residents can walk with their shoes on.

One of those spaces is on the third floor, for example, and it is used as a meeting room.

“I thought that people need some social space, even at home,” said Kim who designed the house.

Small details have been added for the convenience of residents. As each household shares a floor, dual walls are installed to cut off residential noise for overlapped space.

Also, a large semitransparent window is installed on the north side of the building. This window keeps the privacy of residents from neighbors and it also helps the house get enough sunlight.

“Although the building faces the north, it gets reflected sunlight from the other houses. Because of this, the building gets sunlight throughout the day,” said Kim.

Oh, who dwells on the third and fourth floors, said, “It felt a little uncomfortable at first because all the spaces are organically connected, but now I feel like my space is expanding.”

Another resident, Heo, said, “I’ve been living alone for a long time, but now I feel safer because I live with these people. I also like that the working space is separated from my private space.”

Landlord Kim has also built another similar building near Pungnyeon Villa. That building is called Yeoinsuk.

Yeoinsuk literally means accommodation for travelers in Korean. The term is mostly used when referring to cheap inns.

The building is built on a strip of land that is not popular at all.

A bakery is located on the first floor while the second floor is used as a guest house. The third to fifth floors are used by three writers.

“I split the total expenses for a single project and was able to build two houses with the saved money in the neighborhood that is relatively cheaper than other areas,” said writer Kim.

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Scriptwriter Kim Eun-hee

“With the first and second floors being used for commercial facilities, I can lower the financial burden on those who live from the third to fifth floors,” she added.

Yeoinsuk also does not require security deposits, and the monthly rental is between 420,000 won to 600,000 won. The other conditions are similar to those of the Pungnyeon Villa.

“There are a lot of junior [writers] who came all the way from other parts of the country and they are having some financial difficulties. I wanted them to live comfortably for long even though they do not own their houses. I also wanted to show there could be this unique way of leasing,” Kim added.

Yeoinsuk was designed by Im, one of the residents at the Pungnyeon Villa.

Each household has its own private terrace. High ceilings make each space feel more spacious.

“I hope I can keep doing this project by working with people who are interested in this style of living,” said Im.

BY HAN EUN-HWA [estyle@joongang.co.kr]



“10년간 월세 동결”…김은희 작가의 응암동 풍년빌라 실험


10년간 임대료 인상 없이 한 집에서 살 수 있다면. 쉼터도, 일터도 될 수 있게 맞춤형으로 디자인된 공간이라면. 더욱이 건물주가 “돈이 돈을 버는 구조가 싫다”며 “임차인들에게 도움이 되는 임대 방식이었으면 좋겠다”고 작정한 집이라면.

착한 드라마 속 이야기 같지만 실제다. 서울 은평구 응암동에 신축한 ‘풍년 빌라’의 이야기다. 지난해 5월, 4층짜리 풍년 빌라의 한 지붕 아래 세 가족이 입주했다. 건물주이자 임대인은 드라마 ‘시그널’과 넷플릭스 드라마 ‘킹덤’으로 유명한 김은희 작가다.

세 가족은 어쩌다 좋은 건물주를 만난, 운 좋은 사람들인 걸까. 빌라의 임차인이자 이 프로젝트를 기획한 임태병 건축가(문도호제 건축사무소 대표)는 “임대인과 임차인이 윈윈하는 시스템을 면밀히 기획해서 만든 결과”라고 전했다.

풍년 빌라의 셈법은 기존 임대차 시장과 다르다. 하지만 새로운 가능성을 보여준다. 건물주의 ‘착한‘ 투자 의지에 문제 해결 능력을 갖춘 전문가들이 뭉친 결과 새로운 방정식을 만들었다. 평가 절하된 땅을 저렴하게 매입해 건물 짓기 및 임대까지 전문가들이 풀어나간 덕이다.

풍년빌라에는 보증금이 없다. 임대료는 공간 크기에 따라 45만~70만원 선이다. 10년 동결이 조건이다. 뒤집어 보면 임대인에게 10년간의 공실 없는 임대 보장을 의미한다. 공유주택 전문 소셜 벤처 이자, 풍년 빌라의 관리를 맡은 김하나 서울소셜스탠다드 대표는 “임대업계에서 보면 10년 임대 기간에 2년을 공실 기간으로 보는데 집주인으로서는 공실 부담이 없는 데다, 시간이 흘러 지가 상승이라는 이득도 볼 수 있다”고 말했다.

풍년 빌라에 입주한 세 가족은 오랜 지인들이다. 이들이 함께 살기로 마음먹고 2015년께 집짓기를 위한 협동조합을 만들었다. 처음에 더 많은 사람이 뜻을 함께했지만, 자금 형편이 여의치 않았다. 프로젝트가 흐지부지될 뻔한 2017년께 세 가족 중 작가 부부의 지인이던 김은희 작가가 선뜻 건축주로 나서면서 급물살을 탔다.

김 작가는 “그간 번 돈으로 강남 아파트를 사라는 권유도 많이 받았지만, 분수에 맞지 않는 일인 것 같았다”며 “그러던 차에 이들의 계획을 들었고, 땅 매입부터 건물 짓기, 임대 관리까지 건물주가 크게 신경 쓰지 않아도 되는 시스템을 갖춰 오히려 좋은 기회라고 생각했다”고 전했다.

임차인인 임태병 소장이 나서서 집을 지을 땅을 고르기 시작했다. 그렇게 고른 것이 북향의, 건물 6채로 둘러싸인 서울 은평구 응암동의 땅(대지 면적 134.9㎡)이다. 원래 1층 규모의 구옥이 있었다. 악조건을 두루 갖춘 듯하지만, 전문가에게는 가능성이 보였다. 임 소장은 “땅의 조건 때문에 저렴했지만, 불광천이 옆에 있어 환경이 좋았고, 기존 신축 건물 사이로 천이 보여 뷰도 확보할 수 있다고 판단했다”고 설명했다.

풍년 빌라의 설계는 김대균 건축가(착착 건축사사무소 대표)가 맡았다. 임 소장은 “살 집이다 보니 균형을 잡지 못할까 봐 직접 설계하지 않고 평소 집을 짓는다면 설계를 맡기고 싶다고 생각했던 김 소장에게 부탁했다”고 말했다.

쉽지 않은 프로젝트다. 대지 조건이 좋지 못한 데다가, 건축가를 포함해 건축주도 많다. 김 소장은 “다양한 요구를 담아내는 주거 프로젝트를 해보고 싶었다”며 설계를 선뜻 맡았다.

4층 규모의 풍년 빌라는 층별로 세대를 나누지 않았다. 일터와 쉼터를 분리하고, 구성원끼리 오가며 더 많이 만날 수 있도록 수직ㆍ수평으로 쪼개 계획했다. 건물 1층에 카페인 스낵바를 두고, 1~2층은 임태병 소장 가족, 2~3층은 허현경 일러스트레이터, 3~4층은 김은희 작가의 지인이자 역시 작가인 오수진ㆍ김여진 부부의 집이다.

집집마다 신발을 신고 드나드는 공간이 있다. 바닥재로 석재타일을 썼다. 이른바 ‘중간주거’의 영역이다. 김 소장은 “집에서도 사회적인 역할을 하는 공간이 필요하다고 봤다”고 말했다. 이를테면 신발을 신고 다닐 수 있게 만든 작가 부부의 3층 미팅룸의 경우 한옥으로 치면 사랑채 역할을 하도록 디자인했다.

한계를 극복하는 세심한 설계도 돋보인다. 가구별 공간이 맞닿은 벽은 두겹으로 둬서 소음을 막았다. 북쪽으로 반투명의 큰 창을 둬서 이웃집의 시선을 차단하면서 빛을 확보했다. 김 소장은 “북향이지만 뒷집에서 빛이 반사되어 오히려 조도가 일정하고 집이 밝다”며 “다른 집으로 막히지 않은 부분에 창을 내 조망도 확보했다”고 설명했다.

3~4층에 거주하는 오수진 작가는 “공간이 유기적으로 이어져 있어 처음에는 부자연스럽기도 했는데 익숙해지고 어우러지면서 내 공간이 확장되는 느낌”이라고 말했다. 허현경 일러스트레이터는 “혼자 산 지 오래됐는데 풍년 빌라에서 가까운 사람들이 함께 사니 안전하고, 집과 작업실이 분리되어 좋다”며 웃었다.

김은희 작가는 응암동 풍년 빌라 인근에 건물 하나를 더 신축했다. ‘여인숙’이라 이름 붙인 건물의 결은 풍년 빌라와 같다.

길쭉해서 잘 팔리지 않던 땅(대지면적 116.7㎡)을 사서, 작가들을 위한 5층 규모의 집을 지었다. 건물의 1층은 빵집, 2층은 사무실 및 풍년 빌라와 여인숙의 손님들이 묵어갈 수 있는 게스트하우스로 꾸몄다. 3~5층에 세 명의 작가가 입주했다.

김 작가는 “프로젝트 하나를 할 비용을 쪼개 땅값이 비교적 저렴한 동네에서 풍년 빌라와 여인숙을 지은 것”이라며 “1~2층을 근생으로 둔 덕에 3~5층 주거 쪽의 월세 부담을 낮출 수 있었다”고 말했다. 여인숙도 보증금은 없고 임대료가 월 42만~60만원 선이다. 김 작가는 “경제적으로 자립하기 힘들고 지방 출신의 후배 작가들이 많아 집을 소유하지 않아도 오랫동안 편안하게 살 수 있는 공간이 있었으면 하는 바람이고, 이런 남다른 방식의 임대도 있다는 것을 보여주고 싶다”고 말했다.

여인숙은 풍년 빌라의 세입자이자 기획자인 임태병 건축가가 디자인했다. 집마다 테라스가 있고, 층고가 높아 실제 면적보다 넓게 보인다. 임태병 소장은 “뜻 있는 사람끼리 모여서 좀 더 표준화한 제3, 4의 풍년 빌라와 여인숙 프로젝트를 이어가고 싶다”고 말했다.

한은화 기자
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