Real problems with real estate

The government has come up with another set of measures to perk up the real estate market, after six such measures last year. It obviously thought it should try new actions as the market remains stubbornly in the doldrums. This time, the measures are more aggressive.

It lifted a strict cap on three districts in Gangnam, southern Seoul, crossing them off the speculative watch list. Most of the housing-related restrictions have been scrapped. The government, in short, has done what it can to liberalize the market.

But the property market is unmoved and consumers as well as market watchers are skeptical of any effects as a result of the new easing.

The authorities have not taken any initiatives to stimulate the demand side, such as removing the debt-to-income ratio or loan-to-value ratio guidelines on mortgages. Nor did it offer tax incentives such as a cut in property purchase taxes.

There are many factors behind the prolonged slump in the real estate market. Along with various government regulations, an overall economic slowdown and demographic changes have all played parts in depressing housing prices.

The succession of government interventions were of little effect due to such structural problems. The government should come to grips with the idea that policy intervention no longer can be useful or effective.

It should instead change its entire perspective on the real estate market and policy making. Instead of focusing on housing prices, the government should endeavor to keep supply and demand stable.

It should not dance to the price fluctuations, but draw up policies with a long-term perspective to keep supply and demand smooth.

It must first of all deregulate housing supplies to the private sector to vitalize the market and keep intervention at a minimum, regardless of changes in housing prices.

The government should consider eliminating the subscription system in apartment supplies and keep its hands off the market.

It should only concentrate on state-funded supplies for the low-income and homeless classes.

Private housing should be left entirely in the hands of the private sector while the government sticks to measures purely related to welfare.

Consumers should also dampen their hopes of getting rich through real estate purchases by exploiting government real estate policies.

정부가 또 부동산 대책을 내놨다. 지난해부터 따지면 벌써 네 번째다. 부동산경기 침체와 함께 거래부진이 장기화되면서 내놓은 고육지책(苦肉之策)이다. 이번 대책에선 그 동안 금기시됐던 서울 강남 3구에 대한 투기지역 해제를 포함해서 그 동안 남아있던 주택관련 규제를 대부분 풀었다. 그럼에도 불구하고 시장에선 이번 대책의 효과에 대해 회의적이다. 총부채상환비율(DTI)이나 담보인정비율(LTV) 등 금융규제를 손대지 않았고, 취득세 인하와 같은 세제지원이 포함되지 않아 수요를 자극하는 데는 한계가 있다는 분석이다.
사실 최근 부동산 경기의 침체에는 여러 가지 요인이 함께 작용하고 있다. 정부의 규제뿐만 아니라 전반적인 경제성장률 둔화와 인구구조의 변화 등이 주택가격 상승에 대한 기대를 떨어뜨리고 있는 것이다. 그 동안 몇 차례에 걸친 정부의 부동산대책이 약효를 보이지 못하는 것도 이 때문이다. 이제는 정부가 정책적으로 주택시장을 띄우기 어렵게 됐거니와 주택경기를 살린다고 인위적인 부양책을 쓰는 것은 바람직하지도 않다.
그렇다면 차제에 주택정책에 대한 발상을 확 바꿔볼 필요가 있다. 우선 주택정책의 목표를 주택가격의 안정에서 주택수급의 안정으로 바꿔야 한다. 더 이상 주택가격의 등락에 일희일비(一喜一悲)해서 냉탕·온탕식의 부동산대책을 내놓을 게 아니라 장기적으로 주택의 수급이 원활하게 이루어지도록 하는데 정책의 초점을 맞추라는 것이다.
그러자면 우선 주택시장이 제대로 작동할 수 있도록 민영주택 공급에 관한 각종 규제를 과감히 푼 뒤 정부는 가격의 등락에 관계없이 더 이상 간여하지 말아야 한다. 대표적인 공급규제 수단인 주택청약제도 자체를 아예 폐지하는 것도 한가지 방법이다. 대신 정부는 복지정책 차원에서 저소득층과 소외계층 등 사회적 약자에 대한 공공주택 공급에 전념하면 된다. 민영주택은 완전히 민간의 손에 맡기고, 정부는 공공주택만을 정책의 대상으로 삼으라는 것이다. 시민들도 이제는 정부의 부양책에 편승해 부동산으로 재산을 불리겠다는 기대를 접을 때가 됐다.