From possessing to renting

The government has announced a new real estate measure to encourage homeowners and tenants to rent monthly instead of paying jeonse, the common rental agreements in Korea that require a large lump-sum deposit for apartments and houses of two years.

The new measure will reduce or scrap financial institutions’ loans for homeowners and instead offer tax breaks for both tenants and homeowners for monthly rents. The measure is aimed to help rein in sharp rises in jeonse rates due to a lack of supply.

Monthly rents have gained popularity over the last year. Still, the government has been late in reading the changing trend in the rental market. At first it increased loans for jeonse, trying to make them more affordable, but the move only fanned a rise in jeonse prices.

Korea’s unique jeonse agreements - which can be so expensive that they nearly equal the purchase price of a home - worked when residential prices were on the rise. But due to demographic changes and a slump in the housing market, many landlords cannot afford to give up on jeonse. With supply shrinking, jeonse prices rose sharply. Due to low interest rates, landlords began to prefer monthly rents because they cannot gain much from placing the deposit in banks. But the government missed the changing signs in the market and only worsened housing supplies by increasing bank loans for long-term rent deposits.

As of January, monthly rents accounted for nearly half of all housing agreements. It would be right for the government to ease the tax burden on tenants and renters and help to increase rent supplies.

Homes no longer should be about making money. They should instead serve their original function of offering the comforts of a stable and affordable living space. Instead of artificial inducement to change the market, the government must continue to increase rental supplies and leave the market to work out the demand naturally.

If homes no longer serve as a means of building assets and rent prices are kept stable, people naturally will prefer rents over ownership. Long-term mortgage and private capital also should be encouraged to invest more in the public rental market.

Taxation on monthly rental income also must be transparent. Without appropriate levies, tax benefits to tenants could be limited.

JoongAng Ilbo, Feb. 27, Page 30

정부가 주택임대차 방식을 전세에서 월세 위주로 전환하도록 유도하는 내용의 ‘주택임대차시장 선진화방안’을 내놨다. 전세 수요를 부추기는 전세보증금 대출지원을 축소하거나 폐지하고, 월세 세입자와 임대인에게 모두 세제혜택을 줌으로써 전세 중심의 주택임대차 방식을 월세 형태로 바꿔나가겠다는 것이다. 최근 5년간 줄곧 오르기만 했던 전세값의 고삐를 죄고, 최근 부쩍 심해진 전세수급의 불균형을 근본적으로 해소하기 위한 처방이다.
우리는 정부의 이같은 방침이 비록 늦었지만 바람직한 선택이라고 본다. 지난해 하반기 전세대란이 표면화된 이후 주택시장에서는 이미 전세의 월세 전환이 빠르게 이루어져 왔다. 그런데 정부는 이같은 주택시장의 근본적인 변화를 제대로 간파하지 못하고, 전세보증금 대출지원을 늘리는 패착을 거듭했다. 전세 세입자를 보호한답시고 보증금 대출을 늘리는 바람에 전세대란을 증폭시키는 역효과를 부른 것이다.
우리나라 특유의 주택임대차방식인 전세는 주택가격이 계속 올라야 성립할 수 있는 제도다. 그런데 인구구조의 변화와 주택시장의 침체로 주택가격이 오르지 못하거나 심지어 떨어지는 상황에선 집주인이 전세로 집을 빌려줄 유인이 없다. 전세대란은 이런 상황에서 주택임대인이 전세금을 대폭 올리거나 아예 전세를 월세로 바꾸는 바람에 빚어진 당연한 귀결이다. 시장이 이렇게 바뀌는데도 정부는 전세수요를 부추기는 주택보증금 대출만 늘리고 있었으니 주택시장이 안정될 턱이 없었던 것이다.
지난 1월 주택임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중은 46.7%에 달했다. 신규 임대주택의 절반이 이미 월세방식으로 바뀌었다는 얘기다. 사정이 이렇다면 세입자의 월세부담을 덜어주고, 임대인에게도 세제혜택을 줌으로써 월세 임대주택의 공급을 늘리는 것이 주택시장을 안정시키는 지름길이다. 정부가 이번에 이런 방향으로 정책을 수정한 것은 그나마 다행이다.
정부는 차제에 주택정책의 목표를 ‘내집 마련’에서 ‘주거 안정’으로 바꿀 필요가 있다. 주택에 대한 인식을 가격 상승을 노린 ‘소유의 대상’에서 안심하고 살 수 있는 ‘거주의 공간’으로 전환하자는 얘기다. 그러자면 억지로 전세를 월세로 바꾸기 보다는 시장의 변화에 맞춰 괜찮은 임대주택을 안정적으로 공급함으로써 주택임대시장이 자연스럽게 적응하도록 유도해야 한다. 자산 증식을 노린 주택 소유의 유인이 없어지고 월세부담이 지나치게 크지 않다면, 거주공간으로서 굳이 임대주택을 마다할 이유가 없다. 이 점에서 리츠(부동산투자신탁)나 민간자본을 공공임대주택사업에 적극적으로 끌어들이는 방안은 바람직하다.
다만 사실상 세금의 사각지대로 방치된 월세 임대소득에 대한 투명한 과세 강화방안이 마련돼야 한다. 월세 임대에 대한 과세가 제대로 이뤄지지 않으면 월세임대주택의 공급이 왜곡될 뿐만 아니라 월세 세입자에 대한 세제혜택도 줄 수 없기 때문이다.