No hard landing for the real estate market (KOR)

The government has removed many of past restrictions to curb real estate speculation. Much of the outer capital areas — all of the Gyeonggi province except for Gwacheon and Hanam cities and some areas of Seongnam city — and Incheon and Sejong cities — have become freed from tough regulations. Restrictions remain intact for Seoul. The lifting has been incrementally made since July and September. The removal of speculation watch automatically eases most restrictions on loans, taxes and new apartment subscriptions. The government has been rolling back restrictions on the real estate market.

Loan regulations for first-time home buyers will be eased, and loan guarantees for unsold apartments also will be widened. But the debt-to-service ratio determining the new loan allowance based on household income won’t be changed to restrict new loans for people without affordability. Authorities aim to keep watch on household debt still twice the GDP while easing conditions for first-time home buyers. The government will also release measures to rationalize the housing appraisal value to reflect the fall in prices, along with eased safety guidelines for permitting reconstruction of aged residential buildings.

The housing market has slumped to a concerning extent. Trade has been thinned to unprecedented levels due to price difference between the sellers and buyers. Housing prices are tumbling from rapid rises in interest rates and consumer prices, and an economic downturn. Few offerings find buyers unless they are sold at fire-sale prices. According to the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, housing trade averaged 46,000 units per month from January to September this year, sharply below the monthly average of 79,000 units over the past 15 years.

Rent prices also have been nosediving in contrast to two years ago when rent prices skyrocketed after the passage of new tenant rights bills. New apartment offerings in some parts of Seoul and in most of the outer capital region and other areas have been undersubscribed.

Some are warning of grave consequences from hard-landing of the property market. Regulations placed during the heated housing market cannot be effective when market conditions turn. They should be lifted in a controlled pace and scope so as not to upset the housing market further.

Most of the easing was possible within the government ability. The political sector must hasten discussions on property tax code revision. The code should be revised based on the current market conditions — and away from the punitive taxing under the Moon Jae-in administration. The National Assembly has yet to begin a review on the bill. The majority opposition party must address the issue.

부동산 시장 경착륙은 막아야

주택시장 '거래절벽', 역전세난도 우려돼
규제지역 해제 이어 세제 개편 서둘러야

정부가 투기과열지구 등 부동산 규제 지역을 대폭 풀었다. 서울과 경기도 네 곳(과천·하남·광명과 성남 일부)을 제외하고 경기도 대부분 지역과 인천·세종시 전역을 규제 지역에서 해제했다. 지난 7월과 9월 두 차례에 걸쳐 세종시를 뺀 지방 전 지역을 규제 지역에서 해제한 이후 세 번째 조치다. 규제 지역에서 벗어나면 대출·세금·분양 관련 규제의 상당 부분이 자동으로 풀린다. 정부가 시장 상황을 점검해 가며 단계적으로 규제 지역을 풀어가는 건 바람직한 방향이다.

정부는 또 무주택 실수요자 등에 대한 대출 규제를 완화하고 미분양 사업장에 대한 대출 보증을 확대하기로 했다. 그러면서 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 유지하기로 했다. 대출자의 소득에 비해 지나치게 많은 빚을 내지 못하게 한다는 의미다. 이미 심각한 수준인 가계부채 급증을 경계하면서 실수요자의 부담을 덜어주기로 한 건 긍정적이다. 공시가격 시세 반영률(현실화율) 조정과 재건축 안전진단 규제 완화 등은 정부가 조만간 구체적인 방안을 내놓기로 했다.

현재 주택시장에선 ‘거래절벽’이 심각한 상황이다. 집을 팔려는 쪽과 사려는 쪽에서 서로 원하는 가격의 격차가 커지면서 주택 거래량이 역대 최저 수준으로 쪼그라들었다. 고금리·고물가·저성장의 충격에 집값 하락 속도도 빨라지고 있다. 현장에선 '급급매'가 아니면 팔리지 않는다는 말이 나온다. 국토교통부에 따르면 올해 들어 지난 9월까지 전국의 주택 거래량은 월평균 4만6000건에 그쳤다. 지난 15년간 월 평균치(7만9000가구)를 크게 밑돈다.

경고등이 켜진 건 매매시장만이 아니다. 주택 임대시장에선 전셋값이 급락하며 ‘역전세난’이 발생하고 있다. ‘임대차 2법’의 부작용으로 전셋값이 과도하게 올랐던 2년 전과는 정반대 모습이다. 분양시장 위축으로 수도권 외곽과 지방은 물론 서울 일부 지역에서도 미분양 주택이 늘어나고 있다.

이대로 방치했다간 자칫 부동산 시장 전반에 경착륙이 우려되는 상황이다. 집값 상승기에 도입했던 규제를 집값 하락기에도 그대로 고집하는 건 맞지 않다. 각종 규제의 효과와 부작용을 면밀히 검토한 뒤 주택시장 안정세를 해치지 않는 범위에서 불필요한 것부터 풀어가는 게 바람직하다.

현재까지 나온 부동산 규제 완화는 법률 개정 없이 정부가 자체적으로 추진할 수 있는 게 대부분이다. 이제는 여야 정치권이 나서 부동산 세제 개편 논의를 서둘러야 할 때다. 전임 문재인 정부가 추진한 '징벌적' 부동산 세법이 아니라 시장 상황에 맞는 합리적 세법을 마련해야 한다. 그런데 이번 정기국회에서 부동산 세법 개정안은 아직 제대로 논의조차 되지 않고 있다. 국회 다수 의석을 차지한 야당의 전향적 태도가 필요하다. 의식주에 속하는 주택 문제는 여야가 따로 없는 민생 문제라는 점을 잊지 말아야 한다.