[The Fountain] A looming subprime mortgage crisis (KOR)

CHO HYUN-SOOK
The author is the deputy economic news editor at the JoongAng Ilbo.

“You just bet against the American economy. If we’re right, people lose homes. People lose jobs. People lose retirement saving, people lose pensions … Every 1 percent unemployment goes up, 40,000 people die, did you know that?”

This is a line from “The Big Short,” a 2016 movie about the 2007 subprime mortgage crisis that drove not only the American economy but the global economy into a crisis. Charley and Jamie, the cofounders of a novice hedge fund, bet on the collapse of the American real estate and financial market, and when they are happy to make a fortune, Ben Rickert, a former trader who had helped them, shouted like that.

As the Korean real estate market is sliding endlessly, it is yet to reach the bottom. It is still unknown how high the interest rate that busted real estate prices would rise or how long it will last.

What triggered the subprime mortgage crisis in the U.S. in 2007 was also the interest rate. The Fed raised the policy rate up to 5.25 percent from as low as 1 percent because of the worsening inflation. As the insolvency of housing mortgage loans hidden in the super-low mortgage rate surfaced, it led to the collapse of the financial market. Banks lent subprime mortgage loans to people who didn’t have proper jobs or incomes and encouraged them to buy homes.

The household debt situation in Korea now is exactly the same. Inflation leads to the hikes, and, consequently, real estate prices fall. The market is taking these steps steadily. There is a difference. The household debt against nominal GDP was 68.2 percent in the third quarter of 2007, but the ratio jumped to 105.2 percent in the third quarter this year. That means household debt cannot be fully paid off with the money earned by the entire country for a year.

In the meantime, the government repeatedly stresses that the possibility of “system risk” for banks to collapse one after another is small thanks to the loan regulations on the loan-to-value (LTV) ratio, the debt-to-income (DTI) ratio, and the debt savings ratio (DSR). The government is practically arguing that there is no problem because banks will continue to collect interest and principal according to the rising interest rates, whether the price of the house bought by getting an excessively large loan is halved or tenants lose their rent deposits because of landlords’ investment fraud.

Let’s go back to a scene from the Big Short. Hedge fund manager Mark Baum predicted the crisis. “For 15,000 years, fraud and short-sighted thinking have never, ever worked. Not once. Eventually you get caught, things go south … I just know that at the end of the day, average people are going to pay for all of this. Because they always, always do,” he says.

한국판 서브프라임의 그림자
조현숙 경제부 차장

“미국경제가 무너진다에 돈을 걸었어. 우리가 옳으면 사람들은 집을 잃고 직장도 잃고 은퇴자금도 잃어. 실업률이 1%포인트 증가하면 4만 명이 죽는다는 거 알고 있나.”

영화 ‘빅쇼트’(2016)의 한 대목이다. 미국을 넘어 세계경제를 위기로 몰고 간 2007년 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태의 전말을 다뤘다. 미국 부동산/금융시장 붕괴에 베팅한 ‘초짜’ 펀드사 대표 찰리와 제이미가 큰돈을 손에 쥐게 됐다며 기뻐하자, 이들을 도운 전직 트레이너 벤 리커트는 그렇게 소리쳤다.

한국 부동산시장이 한없이 미끄러지는 중이다. 바닥까지 아직 닿지 않았다. 부동산 가격을 꺼트린 금리가 어디까지 더 오를지, 높은 금리가 얼마나 더 갈지 아직 안갯속이다.

2007년 미국 서브프라임 모기지 사태에서 ‘방아쇠’ 역할을 한 것도 금리였다. 미 중앙은행인 연방준비제도(Fed)는 연 1%까지 내렸던 정책금리를 5.25%까지 끌어올렸다. 치솟는 물가 때문이었다. 초저금리에 가려져 있던 주택대출 부실이 수면 위로 드러났고, 금융시장 붕괴로 이어졌다. 제대로 된 직장도, 소득도 없는 사람에게 대출(서브프라임 모기지)을 해주고 집을 사라 부추긴 게 화근이었다.

지금 한국의 가계부채 상황은 그때와 판박이다. 물가상승→금리인상→부동산 가격하락. 차분히 단계를 밟아가는 중이다. 다른 점도 있다. 2007년 3분기 68.2%였던 명목 국내총생산(GDP) 대비 가계신용 비율은 올해 3분기 105.2%로 튀어 올랐다(한국은행 ‘금융안정보고서’). 한해 국가 전체가 번 돈을 다 쏟아부어도 가계빚을 다 갚지 못한단 의미다.

그런 와중 정부는 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 같은 대출규제가 있어 은행이 연달아 무너지는 ‘시스템 리스크’ 가능성은 작다고 거듭 강조한다. ‘영끌’해서 산 집값이 반 토막 나든, 갭투자 사기로 전세보증금을 날리든 은행은 오른 금리에 맞춰 또박또박 대출이자와 원금을 걷어갈 테니 문제없다는 얘기나 마찬가지다.

다시 ‘빅쇼트’의 한 장면으로 돌아가 보자. 위기를 예측했던 헤지펀드 매니저 마크 바움의 대사다. “결국 사기는 들통나고 실패한다. 종국엔 일반 국민이 대가를 치러야 한다. 늘 그래왔으니까.”