Stabilize the abnormal jeonse market first (KOR)

The rent market has become precarious amid the housing market slump. New leases have become cheaper than the previous ones, unsettling both homeowners and tenants in Korea due to the unique housing lease jeonse system in Korea where tenants put up a lump-sum deposit for the guarantee of long-term lease (from two to four years). Selling homes to provide rent has also become difficult as housing prices have come to value less than jeonse deposits in some areas.

According property data platform R114, of all apartments in Seoul that made new jeonse contracts in the first half, 54 percent settled for jeonse deposits cheaper than two years ago. Due to lower leases, homeowners had to return more than 100 million won ($77,669) on average to renew a two-year lease contract or to make a new contract.

The phenomenon is expected to worsen in the second half. Jeonse prices peaked in December 2021 due to soaring housing and property prices. Jeonse value has sharply fallen since then. R114 expects 58 percent of jeonse contracts to see deposits fall below their value two years ago in the second half even if the jeonse price fall eases.

Bank of Korea shares the view. According to its recent report, the share of rent apartments expected to fall in the deposit value surged to 52.4 percent in April from 25.9 percent in January. The share of homes whose value has fallen below the rent deposit also rose to 8.3 percent from 2.8 percent.

The statistics reflect the heavy toll on the rent market from bad policymaking by the last government. Jeonse prices, which shot up after the three Tenants Acts were implemented in disregard of market principles, plunged from sharp interest rate hikes and an economic slump to cause the disaster. Half of tenants living on jeonse arrangement fear that they won’t be able to get their full money back while their landlords must struggle to find money to match the deposit since they cannot get that much from new tenants.

The government is mulling easing regulation on the debt service ratio so that landlords can borrow money from banks to return the full deposit to tenants. The rent market must not crumble under the collective fear for deposit loss.

The government should be more aggressive in normalizing the rent market. It is time to seriously deliberate on the jeonse system that unnerves tenants at every housing slump period. Of course, the merits of jeonse need to be appreciated as they have helped facilitate the housing mobility for the working and middle class. But the damage on tenants from landlords’ reckless investments through rent deposits calls for an urgent fix.

하반기 역전세 위험 58%, 전세대출 악용한 갭투자만은 막아야

전국 102만6000가구 역전세 위험에 노출
DSR 완화 불가피…임대차시장 정상화해야

부동산 시장 침체가 이어지면서 전세 시장이 몸살을 앓고 있다. 전세 시세가 기존 전세 보증금보다 낮은 ‘역전세’가 심화하고, 지역에 따라선 매매 시세가 전세보증금보다 낮은 ‘깡통전세’가 모습을 드러내고 있다.

부동산R114에 따르면 상반기에 전세 계약을 맺은 서울 아파트 중 54%(2만304건)가 2년 전보다 전셋값이 하락한 ‘역전세’라고 한다. 이 때문에 집주인이 계약갱신 또는 신규 계약을 하면서 기존 임차인에게 돌려준 돈이 평균 1억152만원으로 조사됐다. 이 수치는 ‘5% 전·월세 상한제’가 적용된 재계약을 포함한 것이다. 신규계약만 보면 서울 강남권 등에선 전셋값이 수 억원 내린 곳도 적지 않다.

이런 역전세는 하반기에 더 심화할 것으로 예상된다. 2년 전 부동산 폭등기에 전셋값도 함께 뛰면서 2021년 12월 역대 최고를 기록했는데, 현재 전세 시세는 그때보다 크게 하락해있기 때문이다. 부동산 R114는 현재의 전셋값 수준이 유지된다 해도 하반기 전세 계약의 58%가 역전세 위험에 노출될 것으로 예측했다.

한국은행 분석도 유사하다. 한은은 최근 ‘깡통전세ㆍ역전세 현황 및 시사점’ 보고서에서 전국의 잔존 전세계약 중 역전세 위험 가구 비중이 지난해 1월 25.9%(51만7000호)에서 올 4월 52.4%(102만6000호)로 크게 늘어났다고 밝혔다. 깡통전세 위험 가구 비중도 같은 기간 2.8%(5만6000호)에서 8.3%(16만3000호)로 급증했다.

이들 통계는 한국의 임대차 시장이 지난 정권에서 벌어진 부동산 실정의 대가를 톡톡히 치르고 있음을 보여준다. 시장 원리를 외면한 임대차 3법으로 단기간에 폭등했던 전셋값이 이후 금리 인상과 경기 침체로 대폭 하락하며 역전세난이 덮친 것이다. 결국 전국의 임차인 절반가량이 보증금을 제대로 돌려받지 못할까봐 밤잠을 설치고 있고, 집주인은 돌려줄 보증금 차액을 구하느라 전전긍긍하고 있다. 깡통전세 상황에 부닥친 세입자들의 고통은 상상 이상이다.

정부가 역전세에 처한 집주인이 은행 돈을 빌려 보증금 차액을 돌려줄 수 있도록 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화를 검토 중인 것은 불가피한 측면이 있다. 보증금 미반환 사태로 전세제도가 갑자기 흔들리는 일은 없어야 한다.

이번 기회에 정부가 임대차 시장 정상화에 적극적으로 임해주기를 기대한다. 특히 전세 시장에 대해선 근본적인 고민이 필요한 시기가 됐다. 부동산 급락기면 어김없이 나타나는 역전세 현상이 국민 주거를 불안하게 만들고 있기 때문이다. 물론 오랫동안 중산층과 서민의 주거 사다리 역할을 해온 전세의 순기능도 세밀하게 고려해야 할 것이다. 무엇보다, 전세 대출을 갭투자의 디딤돌로 악용하고 임차인에게 피해를 전가하는 임대차 시장의 맹점만큼은 반드시 수술돼야 한다.