A real estate market engulfed by greed (KOR)

HAN WOO-DUK
The author is a senior reporter of the China Lab.

In 1978, when Deng Xiaoping raised the banner of reform and opening, a young man from the rural region of Shunde, Guangdong Province, came to a city looking for a job. His name is Yang Guoqiang. He went around the construction sites, laying bricks and tiles.

The migrant worker started his own business in 1992, when Deng declared the second reform and opening. This is how China’s largest private real estate developer Country Garden was born.

Yang’s success is symbolized by the “345 model.” The company starts selling apartment units three months after the construction, finishes the sales in four months and uses the money to secure another plot and develop it within five months. It was once praised as the best business model.

It was possible because there was a “cartel of greed.” Local governments had to sell as many land rights as possible to secure tax revenue. Corrupt officials cut land prices and got apartments in return. Once sales began, speculators bought apartments with bank loans. Banks would lend 70 percent of the housing prices — in some cases, up to 90 percent. But there was nothing to worry about because the housing price would go up anyway.

Through the Covid-19 pandemic, the market cooled down. After the “three red lines” of financial health guidelines for developers were implemented in 2020, the myth of guaranteed success fell apart. As the money flow was cut off, the “345 model” no longer worked and drove the company into collapse.

Greed has no boundary. Country Garden CEO Yang Huiyan, second daughter of Yang Guoqiang, donated 20 percent of its stake in Country Garden Services — a subsidiary of Country Garden — to Guoqiang Public Welfare Foundation. The gift is 6.4 billion yuan ($874.3 million) in market value. The welfare foundation is a charity organization the Yang family runs in Hong Kong. In the market, there was a rumor that the family was diverting money from the failing company to launder funds.

President Xi Jinping has no intention of compromising moderately. He sent a message, “I will save the market from corruption and speculation, and the consumers should bear with me even if it is hard.” The banner of “common prosperity” is hoisted high.

What will happen to Country Garden? Let’s look at the case of Evergrande — the second-largest private property developer in China — which fell into crisis two years ago. Evergrande has to transfer its assets and development projects to the “big hand,” or the government, after exhausting its capacity to hold on.

Nationalization seems to be the next step. Xi’s rhetoric is “the state advances, the private sector retreats” when the market is in jeopardy. Xi’s China is taking over major private companies one after another. This is another logic driving the Country Garden crisis.

중국 부동산시장 키운 '탐욕의 카르텔'
한우덕 차이나랩 선임기자

덩샤오핑이 개혁개방의 기치를 내건 1978년, 광둥(廣東)성 순더(順德)의 한 시골 청년이 일자리를 찾아 도시로 나온다. 이름은 양궈창(楊國强)-. 그는 건설현장을 돌며 벽돌을 쌓고, 타일을 붙였다. 농민공 양궈창이 자기사업을 시작한 건 1992년. 덩샤오핑이 제2의 개혁개방을 선언했던 바로 그해다. 중국 최대 부동산 개발회사 비구이위안(碧桂園)은 그렇게 탄생했다.

양궈창의 성공은 '345모델'로 상징된다. 공사 시작 3개월 만에 분양을 시작하고, 4개월 만에 분양을 끝내고, 그 돈으로 다시 5개월 안에 다른 땅을 잡아 개발에 나서는 방식이다. 최고의 사업모델이라는 찬사를 받기도 했다.

‘탐욕의 카르텔’이 있었기에 가능했다. 지방정부는 세수확보를 위해 가능한 한 많이 토지(사용권)를 팔아야 했다. 부패관료들은 토지가격을 깎아주고, 아파트를 챙겼다. 분양이 시작되면 투기꾼은 은행돈으로 아파트 매집한다. 은행은 집값의 70%, 경우에 따라 90%까지 빌려주기도 한다. 그래도 걱정 없다. 집값은 어차피 오를 것이기 때문이다.

코로나19를 거치며 시장은 냉각됐다. 2020년 시행된 '3개 레드라인(개발사 재무 건전성 지침)'이 위력을 발휘하면서 아파트 불패신화는 무너졌다. 돈의 흐름이 끊기면서 ‘345모델’은 작동하지 않았고, 거꾸로 회사를 파국으로 내몰았다.

탐욕은 끝없다. 비구이위안 CEO 양후이옌(楊惠姸, 양궈창의 둘째딸)은 지난 7월 말 계열사인 비구이위안서비스(碧桂園服務)의 보유주식 20%를 '궈창(國强)공익기금회'에 기부한다. 시가 64억 위안, 우리돈 1조원이 넘는 규모다. 궈창공익기금회는 양궈창 일가가 홍콩에서 운영하는 자선기금이다. 시장에선 “양가(楊家)가 망해가는 회삿돈을 빼돌려 자금을 세탁한다”는 소문이 나돌았다.

시진핑(習近平) 주석은 적당히 타협할 생각이 없다. “부패와 투기로부터 시장을 구할 테니 소비자들은 힘들어도 참아라”라는 메시지를 내보냈다. 공동부유의 기치는 더 높게 나부낀다.

비구이위안의 운명은 어떻게 될까. 2년 전 위기에 빠진 민영기업 헝다를 보자. 버틸 힘을 소진한 헝다는 보유자산과 개발프로젝트를 '빅 핸드(정부)'에 넘겨야 할 처지다. 국유화는 정해진 수순으로 보인다. “(시장이 위기에 처했으니) 국가가 나서고 민간은 물러나야 한다.” 시진핑의 중국은 국진민퇴(國進民退) 논리로 주요 민영기업을 하나둘 손에 넣는다. 비구이위안 사태를 추동하는 또 다른 로직이다.