Real estate moves shortsighted

Public policies need to be thorough and well-structured. Before trotting them out, officials must meticulously study potential repercussions and effects on the market in order to minimize any downside and confusion. Half-baked, hastily made policies only baffle the markets and any rework only serves to offset any positive effects of the measures. Unfortunately, the government has done exactly that with its series of real estate measures.

Last week, it announced steps to stabilize the home rental market - mostly tax benefits for monthly rents. Amid protests over the measures, the government hurriedly came up with follow-up actions on Tuesday that offered to ease the tax burden on owners who rent out properties. For two years, they will be exempt from the comprehensive income tax, and starting in 2016 they will pay a fixed rate of 14 percent. The tax deduction ceiling for rental income will be raised from 45 percent to 60 percent. To be fair to monthly renters, owners who rent out their homes on a two-year contract with a lump-sum payment will be assessed proportional taxes based on the deposit amount.

In last week’s measures, the government announced higher taxes on long-term rent contracts so property owners can rent out homes at more affordable monthly rates.

Its direction was right, but the plan faced criticism that the retired population, which relies solely on income from the lump-sum payments under jeonse contracts, would be stuck with a heavy tax burden. As some property owners began to raise rent prices to prepare for higher tax levies, demand for jeonse increased more than for monthly rents. Policies will be ineffective if they try to respond to every market demand. The latest measures will help to stabilize the market for the short term, but cannot help in the long run to make taxation more equitable and the rental market more transparent. The government first must draw up a census report. It must identify renters who do not pay any taxes. It should require all renters to register with the government so it can keep tabs on the market. It can come up with the right prescription only when it has familiarized itself with the patient.

JoongAng Ilbo, March 6, Page 30

정부 정책은 정교해야 한다. 특히 시장에 영향을 미치는 정책이라면 정책이 미칠 영향과 효과를 사전에 면밀히 검토한 뒤 시행해야 부작용을 줄이고 혼선도 최소화할 수 있다. 그러려면 정확한 시장 상황과 통계부터 파악한 후 대책을 마련해야 한다. 정교하지 못한 제도 개선안을 불쑥 발표했다간 시장의 반발로 정책 효과가 흐지부지되거나 며칠 만에 보완대책을 내놓아야하기 일쑤다. 지난달 26일 발표한 '서민·중산층 주거안정을 위한 임대차시장 선진화 방안(2·26 전·월세 대책)'이 대표적이다.
정부는 어제 주택임대소득이 연 2000만 원 이하인 집주인에 대해서는 세 부담을 크게 줄여주는 등의 2·26 전·월세 대책 보완책을 발표했다.앞으로 2년간은 세금을 물리지 않되 세율 14%인 분리과세는 2016년부터 적용하고 필요 경비율도 60%로 올려주는 내용이 담겼다. 월세 임대자와 형평을 맞추기 위해 전세 보증금에도 세금을 물리기로 했다. 지난달 대책 발표 후 시장 불만이 커지자 일주일 만에 부랴부랴 '땜질 처방'을 내놓은 것이다.
지난달 발표한 전·월세 대책은 임대차 시장이 전세에서 월세로 바뀌는 현실을 반영, 월세 가구의 세 부담을 줄이고 과세 사각지대였던 고액 임대자에 대한 세금 추징은 늘려 민생 안정과 내수 활성화라는 두 마리 토끼를 잡겠다는 게 골자였다.
큰 방향은 맞았지만 대책이 발표되자 시장에선 "은퇴자 등 생계형 임대업자가 세금 폭탄을 맞게 됐다"는 불만이 터져나왔다. 일부 집주인은 임대료 인상을 요구하고 월세 공제혜택과 확정일자인까지 받지 않는 조건을 세입자에게 제시하는 등 부작용이 속출했다.정부 의도와 달리 월세에서 전세로 전환하려는 움직임도 나타났다. 정부가 이번 보완책에 전세 보증금 과세를 포함한 것은 이런 움직임을 차단하고 전세→월세 전환을 촉진하려는 정책 의지가 담긴 것으로 보인다. 정부 계산으론 전세 보증금 8억원 이상만 과세된다지만 또 다른 시장 혼란이 우려된다. 시장 반응에 따라 춤추는 대책으론 정책 효과를 제대로 낼 수 없다. 이번 보완책도 단기적 시장 안정 효과는 있겠지만 임대차시장의 과세투명성과 과세 형평이란 근본 문제를 해결하기에는 여전히 미흡해 보인다. 정부는 먼저 시장 통계부터 제대로 작성해야 한다. 세금을 내지 않는 임대사업자가 몇 명인지, 금액은 얼마나 되는지 정확히 파악해야 한다. 이를 위해 임대사업자 등록 의무화 조치 등을 고려할 필요가 있다. 정확한 통계를 바탕으로 정책을 만들어야 졸속입법 시비도 피하고 땜질 처방도 줄일 수 있다.