Real estate dilemma for presidents (KOR)

CHOI HYUN-JU
The author is a life and economic news team reporter of the JoongAng Ilbo.

The dictionary meaning of “house” is “a building built to live and be protected against cold, heat, rain and wind.” However, in Korea, a house is not just for living but also for buying. It is a place to live, often one’s entire fortune and a key means to make money. Real estate accounts for 79.9 percent of the average household’s assets. Past presidents have paid special attention to real estate policies.

Former president Roh Tae-woo is considered one of the “housing presidents.” Four years into office, 2.14 million units were built in the first new cities — Bundang and Ilsan — in the capital region. The supply bomb of pouring 30 percent of the total number of homes in the country, or 6.4 million apartments, in a short period of time led to considerable side effects. A shortage of construction material led to poor quality in construction, and the sloppy urban planning resulted in disastrous rush hour traffic congestion.

Former president Kim Dae-jung was given the task to overcome the foreign exchange crisis and IMF bailout. He decided to ease regulations. Sales tax was exempted temporarily, resale of ownership before moving into a new home was allowed, and the limit on apartment offering prices was removed. The housing market was revived, but speculation started.

Former president Roh Moo-hyun imposed regulations again, banning resales of ownership and tightening the loan-to-value ratio (LTV), the debt-to-income ratio (DTI) and the comprehensive real estate tax for the rich. Reinforced regulations actually resulted in a housing price hike, and in five years, apartment prices nationwide rose by 33 percent and in Seoul by 55 percent.

Former president Park Geun-hye created an environment “to borrow money to buy a house.” As the LTV and DTI were lifted to 70 percent and 60 percent, you could buy a 100 million-won ($79,840) house with 30 million won. The rising rent deposit was stopped, but Park’s policy created so-called “house poor.”

President Moon Jae-in threw “regulatory bombs.” Heavy taxes were imposed to buy, own and sell homes. When he implemented 26 real estate measures to suppress demand, housing prices surged in the areas that avoided the regulation. In the current administration, apartment prices rose by 37 percent across the country (61 percent in Seoul).

President-elect Yoon Suk-yeol also promotes real estate policies. I welcome the delay in real estate policy announcement by the transition committee, because I am tired of frequent regulations and have expectations for “proper” policy. It is up to him to decide what kind of “housing president” he will become. There are many failures by past presidents to learn from.

집통령
최현주 생활경제팀 기자

집(家)의 사전적 의미는 ‘추위‧더위‧비바람을 막고 살기 위해 지은 건물’이다. 그런데 한국에서 집은 ‘사는 곳’(Living)일 뿐 아니라 ‘사는 것’(Buying)이라는 인식이 강하다. 보금자리이면서 전재산이자 주요 재테크 수단이라서다. 국내 가구 평균보유자산 79.9%가 부동산이다. 역대 대통령들이 부동산정책에 가장 공을 들이는 이유기도 하다.

대표적인 ‘집통령’(집+대통령)으로 노태우 전 대통령이 손꼽힌다. 집권 4년 만에 분당·일산 등 수도권 1기 신도시를 중심으로 214만호를 지었다. 당시 전국 주택 수(640만호)의 30%를 단기간에 쏟아낸 공급 폭탄의 부작용은 만만찮았다. 건설자재 품귀는 부실공사로 이어졌고, 엉성한 도시계획은 출·퇴근 교통대란을 낳았다

외환위기(IMF)를 극복해야 했던 김대중 전 대통령은 규제완화 카드를 빼 들었다. 양도세 한시 면제, 분양권 전매 허용, 분양가 자율화 등 풀 수 있는 규제는 다 풀었다. 유례없는 암흑기를 겪던 주택시장은 기운을 차렸지만, 투기바람이 불었다.

노무현 전 대통령은 ‘폭풍규제’를 했다. 분양권과 재건축 조합원 지분 전매를 금지했고, 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 종합부동산세 등을 모두 강화했다. 규제강화는 되레 집값상승으로 이어져 집권 5년간 전국 아파트값(국민은행)은 33%, 서울은 55% 뛰었다.

박근혜 전 대통령은 ‘빚내서 집살 환경’을 조성했다. LTV(70%)·DTI(60%) 상향해 3000만원만 있으면 1억짜리 집을 살 수 있었다. 당시 뛰는 전셋값은 잡았지만, 하우스푸어를 만들었다.

문재인 대통령은 ‘규제폭탄’을 퍼부었다. 집을 사도, 보유해도, 팔아도 무거운 세금을 내야 했다. 26번의 부동산대책을 통해 '핀셋규제'에 나섰고 그때마다 규제를 피한 지역의 집값이 급등하며 ‘누더기 규제’라는 오명을 받았다. 현정권 들어 전국 아파트값은 37%, 서울은 61% 올랐다.

윤석열 대통령 당선인도 신규주택 250만호, 재개발·재건축 완화 같은 굵직한 부동산 공약이 많다. 대통령직인수위원회의 부동산정책 발표 시점 연기가 되레 반가운 이유는 잦은 규제로 인한 피로도와 ‘제대로 된’ 정책에 대한 기대감이 크기 때문일 것이다. 어떤 집통령이 될지 결정은 당선인의 몫이다. 반면교사 삼을 선배 대통령은 많다.