[Editorial] Preventing the increasing jeonse fraud (KOR)

A housing price plunge is making many homeowners de facto empty-handed if they pay off mortgage loans and jeonse, refundable lump-sum deposits. Jeonse prices have also been falling fast, making most of them hover below the rate of contract. This raises the danger of tenants being unable to recollect their full deposit.

The amount the state agency Korea Housing & Urban Guarantee Corporation (HUG) had paid tenants on behalf of delinquent homeowners reached 799.2 billion won ($614 million) in 3,754 cases as of October, sharply above the 579 billion won worth of 2,799 jeonse deposit subrogation claims of last year.

The market slump cannot be entirely blamed. Jeonse scams abusing the jeonse system have added to the woes. In one extreme case, a man in his 40s who had rented out 1,139 units of small multi-residential buildings by juggling one deposit with another recently died suddenly. About 500 tenants filed claims with the HUG. But they cannot notify a termination in their contracts to their landlord who died. The flat-rich person had been behind property ownership taxes worth millions of dollars. When the family relinquishes inheritance, the court can appoint a trustee to proceed with contract termination. But it would take six months to one year for a court manager to be named. President Yoon Suk-yeol has specifically ordered the government to form a task force to address the problem in case a court procedure takes time.

There had been similar cases. One owner of 3,493 units of small multi-family residences was arrested for failing to return the deposits. In another case, the landlord of 136 homes fled with deposits after putting up two daughters as leaseholders. All of them were able to become home-rich without that much of the necessary capital through financing with jeonse deposits. Since they leased out hundreds or thousands of homes, they could not have kept up with landlord’s duties in maintenance and others. They can only be suspected of being frauds.

There are bills pending at the legislature calling for greater knowledge about landlords. Under the outline, the details of overdue taxes must be documented, and real estate agent on behalf of tenant can demand necessary information from landlords. For multi-family residences that do not specify unit number, tenants must be able to check prior lease details. They also should know whether their landlords own multiple other homes. If the landlord owns homes beyond a certain number, one should have suspicion. The government and legislative must come up with effective solution to prevent theft of valuable rent deposits.

늘어나는 전세 사기, 세입자의 알 권리 강화돼야

전세보증 보험금 사고·금액 지난해 수준 넘어서
집주인의 비정상적 주택 수 등 세입자도 알아야

집값하락이 이어지면서 주택 매매가격이 주택담보대출과 전셋값을 합친 금액과 비슷하거나 이보다 낮은 이른바 ‘깡통주택’이 늘어나고 있다. 전셋값도 떨어져 전세 시세가 계약 당시보다 하락하는 역전세도 많아졌다. 이래저래 전세금을 돌려받지 못할 위험이 커졌다는 얘기다. 실제로 집주인이 전세금을 돌려주지 못해 주택도시보증공사(HUG)가 대신 전세금을 내준 사례가 올 들어 10월까지 3754건, 7992억원에 달한다. 이미 지난해 전체 전세보증보험금 사고 건수(2799건)와 변제액(5790억원)을 넘어섰다.

부동산 경기 탓만은 아니다. 최근 화제가 된 ‘빌라왕’ 사례처럼 전세사기 의혹까지 터졌다. 수도권에서 빌라와 오피스텔 1139가구를 세놓은 40대 임대업자 김모씨가 갑자기 사망했다. 세입자 중 500명은 HUG의 전세보증금반환보증보험에 가입했지만 소용없었다. 세입자들은 임대차 계약해지를 사망한 집주인에게 통보할 수 없었다. 김씨가 수십억원의 종부세를 체납하고 있어 친족들이 상속을 포기할 경우 법원이 상속재산 관리인을 선임하면 계약 해지 절차를 밟을 수는 있다. 하지만 상속재산 관리인이 선임될 때까지 통상 6개월~1년이 걸린다. 정부도 대책을 강구 중이다. 윤석열 대통령은 지난 15일 열린 국정과제 점검회의에서 “국토부와 법무부에 TF를 만들어 지원하기로 했다”고 밝혔다. 법원이 관련 절차를 서두를 수 있다지만 충분한 대책이 나와야 한다.

‘빌라왕’ 김씨와 비슷한 사례는 여럿이다. 무려 3493채의 빌라를 세놓고 전세금을 돌려주지 않아 최근 구속기소돼 ‘빌라의 신(神)’으로 불리는 이가 있고, 두 딸을 임대인으로 세우고 136채 세입자의 전세금을 가로챈 화곡동 사건도 있었다. 이들의 공통점은 ‘무자본 갭투자’를 조직적으로 벌였다는 점이다. 집값 대비 전세값 비율이 높거나 매매가격이 형성되지 않은 신축빌라를 집중적으로 매입했다. 수천 채의 주택을 세놓았기 때문에 유지보수 등 집주인으로의 기본적 의무조차 이행할 수 없었을 것이다. 의도적인 전세사기 의혹을 지울 수 없는 이유다.

현재 국회에는 세입자의 알 권리를 강화하는 법안들이 상정돼 있다. 집주인의 세금 체납 정보를 등기부등본에 기재하고, 공인중개사가 세입자를 대신해 집주인에게 필요한 정보를 요구할 수 있게 하는 내용 등이 포함돼 있다. 개별 호수 등기가 되지 않는 다가구주택도 임대차 내역과 전입일자 내역을 세입자가 알아야 위험관리를 할 수 있다. ‘빌라왕’ 같은 사고를 막으려면 집주인의 보유 주택수 같은 정보를 세입자도 알 필요가 있다. 집주인의 보유주택이 상식적 수준을 넘어서면 사회적 약자를 울리는 전세사기일 가능성이 크기 때문이다. 정부와 국회가 머리를 맞대고 실효성 있는 대책을 늦지 않게 내놓기를 바란다.