Don’t be the fool in the shower (KOR)

“Korea is truly amazing. It celebrates a structure for being pronounced unsafe!” murmurs the elder brother of Park Dong-hoon, a structural engineer in the 2018 Korean drama series “My Mister” played by the late actor Lee Sun-kyun. The elder brother assumed the building must have been well built as it passed a safety test. But after learning from his younger brother that the banner just celebrates the permission of reconstruction as the building was declared unsafe, he is confused. The conversation reflects the paradoxical meaning of the construction safety test in Korea.

The Yoon Suk Yeol administration announced measures to boost the real estate market through drastic deregulations on residential building reconstruction and redevelopment and tax breaks. Under the new scheme, a residential building aged 30 years or older can be reconstructed without a state-administered safety test. It can be rebuilt even if the structure is deemed safe — as long as it suffers inconveniences related to shortages of parking space, noise protection or plumbing issues.

The move can benefit 950,000 households across the country. By dropping the safety test mandate, reconstruction can be realized 5 to 6 years faster. The purchase of small units of newly built multi-residential buildings can also get tax benefits. Unlike the past, the latest real-estate stimuli measure includes incentives to excite demand.

In a public debate following a briefing earlier this week on the plan by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, the president promised to free the real estate market from political ideology to look at it in the context of rights to properties. “It is wrong to punish people for owning multiple homes with penalty taxes,” said Yoon. Removing political color in real estate policy and appreciating multiple homeowners as suppliers of private housing would be welcomed by many. Permitting reconstruction of buildings only when they are deemed unsafe is an antiquated policy that restricts civilian rights to properties and their choices, as well as degrading living standards.

Redevelopment and reconstruction of residential buildings were strictly regulated in fear of fanning housing prices in inner cities. Deregulation came in time as the housing market severely slumped. The banner congratulating the passing of the safety test in the drama means residents can earn money through redevelopment. But people’s aspiration for greater wealth can build up when the interest rate goes lower and rock the apartment market in Seoul, coupled with the easing in reconstruction permits and tax benefits.

High housing prices are a primary reason for the low birthrate in Korea. In order not to be the “fool in the shower” by flip-flopping between hot and cold water, authorities must steer the policy well so that it does not cause any unwanted side effects in the volatile housing market.

재건축 규제완화 필요하지만 시장불안 세심하게 관리를

안전진단 사실상 폐지...전국 95만 가구 혜택
향후 금리인하 때 ‘샤워실의 바보’는 안 돼야

“진짜 어메이징 코리아다. 안전하지 않다고 판정난 걸 경축이라고….” 고(故) 이선균 배우가 구조기술사 박동훈으로 나오는 드라마 ‘나의 아저씨’에서 동훈의 형이 한 대사다. 안전진단 통과를 축하하는 현수막을 보고 “진짜 튼튼하게 지었나 보다”고 오해했던 형은 “안 튼튼해. D등급 나와서 재건축할 수 있게 됐단 얘기”라는 동훈의 설명을 듣고서 기가 차다는 표정을 짓는다. 안전진단의 뒤틀린 의미를 적나라하게 보여준 장면이다.

어제 정부가 재개발·재건축 규제 완화와 부동산 시장 부양책을 발표했다. 준공 30년이 지난 노후주택은 안전진단 없이 재건축에 착수할 수 있게 된다. 당장 안전에 큰 문제가 없더라도 주차난, 층간소음, 배관 문제 등으로 거주환경이 나쁘다면 재건축할 수 있게 했다. 사실상 안전진단이 폐지됐다는 해석이 나온다. 앞으로 4년간 서울의 노원·강남·강서·도봉구와 경기도의 안산·수원·광명시 등을 중심으로 전국 95만 가구가 혜택을 받는다. 안전진단 규제완화로 재건축 기간이 최대 5~6년 단축될 것이라는 분석이 나온다.

올해와 내년 2년간 다가구주택 등 소형 신축주택을 처음 사면 취득세·양도세·종부세를 산정할 때 주택 수에서 제외해 세금을 깎아주기로 했다. 악성 물건인 지방의 준공 후 미분양 주택을 사도 세금혜택을 준다. 이제까지 주택시장의 하향 안정화를 지켜보던 정부가 지난해와 달리 이번엔 세제혜택을 동원한 수요진작책까지 적극적으로 내놨다.

윤석열 대통령은 어제 국토교통부 업무보고를 겸한 민생 토론회에서 “부동산 문제를 시장이라는 관점에서 자유로운 재산권 행사를 존중하고, 정치이념에서 해방시키겠다”고 말했다. “다주택자들이 집값을 올리는 부도덕한 사람이라며 징벌적 과세를 하는 것은 잘못”이라고도 했다. 이념에 휘둘렸던 부동산 정책을 바로잡고, 민간 임대주택 공급자라는 다주택자의 역할을 인정한 건 바람직하다. 안전에 위험성이 있어야만 재건축을 시작할 수 있었던 과거의 규제는 주민의 재산권과 선택권을 과도하게 제약하고 삶의 질을 떨어뜨린다는 비판을 받았다.

이제까지 재개발·재건축을 과도하게 규제했던 건 도심 주택가격을 급등시킬 위험이 있어서였다. 부동산 불황이 극심한 지금이 규제완화의 좋은 타이밍일 수 있다. ‘나의 아저씨’의 동훈은 안전진단 통과 현수막의 의미를 “돈 벌게 생겼다”고 갈파한다. 하반기 이후 금리 인하가 본격화하면 주택 소비자의 돈벌고 싶은 욕망이 재건축 규제완화 및 세제혜택과 결합해 다시 수도권 아파트 시장을 흔들 수 있다. 비싼 집값이 저출산의 원인이라는 분석까지 나왔다. 정부가 온수와 냉수를 번갈아 틀어대는 ‘샤워실의 바보’가 되지 않으려면 주택시장에 불똥이 튀지 않도록 미리 세심하게 관리해야 한다.